2017年6月14日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり1,910円のところ1,923円で着地しました。
スポンサーのごみ箱としての道を着実に歩んでいる
2017年4月期末の動きは2016年11月にいちご渋谷宇田川町ビル（取得価格3,500百万円）を取得、2017年４月にいちごサービスアパートメント高輪台、ビーサイト浜松町、いちごサービスアパートメント銀座及びいちごパゴダ浅草（譲渡価格計4,490百万円）を譲渡したことにより、期末時点の保有物件は合計82物件（取得価格の総額189,871百万円）となりました。 保有物件については、ポートフォリオ全体のＮＯＩの向上を重視し、賃料水準、稼働率等も考慮の上、個別物件の収益力に繋がる各種施策を積極的に推進しました。
期初に取得したいちご渋谷宇田川町ビルにおいては、取得後、速やかに仲介会社向けの内覧会を開催する等、物件周知を主としたリーシング活動を強化した結果、早期に２件の新規成約の獲得を実現。ポートフォリオ全体の稼働率は、前期末の98.2％から当期末時点で98.6％となりました。
ブランド戦略を推進しているようですが物件名をいちごに変えているだけで何が他の物件と違うのかはまったく解りません。
方針・戦略に一貫性がないことが最大の欠点
また、財務状況についてはいちご渋谷宇田川町ビルの取得資金として、㈱三井住友銀行と㈱日本政策投資銀行より、2016年11月２日に合計で3,000百万円の借入れを行う一方で、2017年４月26日付で売却した４ 物件の譲渡代金の一部を原資に、比較的金利の高い既存借入金の期限前返済を2017年４月28日に実施しました。
DSCRがどごの投資法人も10%以上であることが一般的になってきたJ-REIT環境で、現在もまだ7%台で推移しているということから各レンダーから見たこの投資法人の評価は非常に厳しいということが分ります。DSCRが高いということは利息負担割合が高いということです。今だにいちごオフィスリートは物件の売却、取得の理由に筋が通っていません。
2016年4月期にはサービスアパートは売却することに積極的ではないとしながらも2016年11月に突然地方の物件や築古物件を購入したり・・・といったことを平気で行います。このような点からレンダーはこのいちごオフィスリートは「リスクが高い」と判断しているのだと思います。
決算説明会資料9ページに相変わらずアピールしている分配金の増配実績が記載されていますが、配当積立金(または一時差異等調整積立金)で調整を図っているので増配するのは当たり前です。期中の運用・業績のいかんではなく、AM会社が小手先で分配金を決めることができるという点に市場の投資家さんは気付いているのだと思います。
