2018年6月13日にいちごオフィスリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり1,940円のところ1,964円で着地しました。
恥ずかしい物件名を付けられ売却される物件のテナントの気持ち・・・
2018年4月期も翌期以降における成長資金の確保も目的として2018年3月にいちご札幌南2西3ビル(譲渡価格1,020百万円)及びいちごブルク大森(譲渡価格4,200百万円)、同年4月にいちご大名バルコニー(譲渡価格780百万円)を譲渡したことにより、2018年4月期末時点の保有物件は合計82物件(取得価格の総額192,537百万円)となりました。
保有物件については、ポートフォリオ全体のNOIの向上を重視し、賃料水準、稼働率等も考慮の上、個別物件の収益力に流各種施策を積極的に推進したとのこと。2018年4月期においては、新しいテナント向けサービスとして、いちご東池袋ビルに「いちごラウンジ」を設置し、共用部空間を入居テナントに提供することにより、投資効率に見合う賃料収入の獲得を図ったとのことです。2018年4月期末の稼働率は99%となっています。
ケネディクス・オフィスリート等と比べ実施した各種施策についての記載が無いというところが非常に「いちごらしい」ですね。つまり、特に何もしていないということ。大名バルコニー等地方物件を売却したので東京都内の物件を高値買いする覚悟なのかもしれません。それにしても物件名をいちごナントカビルという恥ずかしい名前にした上に売却される物件のテナントはどんな気分なんだろうか?ブランド構築を目指していくならきっちりとリノベなりなんなり工事しきってから売却した方が良いと思うのですが・・・。
財務の動きの遅さは相変わらず
2018年4月期の財務面は2017年11月及び2018年4月に返済期限の到来する借入金(合計8,938百万円)の返済資金として、それぞれ同月に既存取引銀行からの借入(7,934百万円)並びに第2回投資法人債(1,000百万円)の発行を行いました。その一方で2018年3月及び4月に売却した2物件の譲渡代金の一部を原資に、比較的金利の高い既存借入金の一部期限前返済(500百万円)を実施しました。金利が高いと分かっている借入金ならとっとと借換えを行うなり、スワップ契約を締結を控えるとか財務コストの削減を図れば良いのに・・・いつもこの投資法人にはイライラさせられます。
あらかじめ負ののれんの貯金を取り崩して配当することが予定されているためある程度利回りが決まっているのでまるでソーシャルレンディングのようなREITなので財務の動きは注目を集めると思うのですが、金で買ったJCR格付けではレンダーは騙せなかったということだと考えています。
