2019年6月14日にいちごオフィスリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,215円のところ2,255円で着地しました。
運用期間が短い物件を売却している
2019年4月期においてはオフィス特化型ポートフォリオの追及並びに投資主価値の着実な向上を目的として、2018年12月にいちご南大塚ビル(取得価格2,780百万円)、いちご乃木坂ビル(取得価格3,315百万円)を取得するとともに、いちご町田イーストビル、いちご新横浜アリーナ通りビルを譲渡(譲渡価格2物件合計3,600百万円)することによる物件入替を入替を行いました。また、2019年2月にいちご富山駅西ビルの土地の一部を譲渡(譲渡価格12百万円)したことにより、2019年4月期末時点の保有物件は合計85物件(取得価格の総額203,017百万円)となりました。
保有物件については、ポートフォリオ全体のNOIの向上を重視し、賃料水準、稼働率等も考慮の上、個別物件の収益力に繋がる各種施策を推進したことで2019年4月期時点の稼働率は99.3%となりました。これらにより2019年4月期の業績は営業業収益8,451百万円、営業利益4,510百万円、経常利益3,733百万円、当期純利益3,732百万円となりました。
いろいろ施策は講じていても格付け変更は無し
2019年4月期において、2018年11月・2019年4月に返済期限の到来する借入金(合計6,867百万円)の返済資金として、それぞれ同月に既存取引銀行からの借入れ(5,866百万円)並びに第3回投資法人債(1,000百万円)の発行を行いました。また、2018年12月にいちご南大塚ビル及びいちご乃木坂ビルの取得原資の一部に充当する事を目的とし新規に3,000百万円の借入れを行いました。また、返済期限の分散化並びに金利動向を注視し調達を行ったとしています。財務戦略としては既存借入金のリファイナンスについては借入金利の固定化、借入期間の長期化・分散化を図るとしています。格付けについては相変わらず長期発行体格付:A(安定的)となっています。
保有物件のNOI向上の施策として、物件の共有部において、打ち合わせスペース等を備えた入居テナント専用ラウンジを提供するテナント向けサービスとして「いちごラウンジ」なるものの展開を始めました。これはどの物件についても適用できるものではなく、ある程度共用部が広いオフィスビルでなければ打ち合わせスペースは取れないとも思いますし、オフィスのテナントの立場となって考えてみると分かりますが、誰が来るかわからない共用部で打ち合わせしますかね?社内情報の漏洩に繋がるリスクの方が高いので「いちごラウンジ」がテナントが入居する際の決定力としては弱いと思います。物件名が「いちご〇〇」とつけるのはまだしも施策が「いちごレイアウトオフィス」や「いちごラウンジ」などこちらもただ単にいちごを付けるだけなのでもっとネーミングは考えても良いかと思います。
