2021年3月17日にいちごホテルリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が795円のところ823円で着地しました。
ホテルのみの運用で苦境は続く
2021年1月期は物件の売買はなく外部成長の動きはありませんでした。内部成長については、保有するホテルにおいては、前期に取得した2ホテルの取得を行ったことから、NOIに安定に寄与したものの、新型コロナウイルス感染症によるホテル需要の落ち込みに伴い、ホテル売上も大幅に減少し、変動賃料が生じない状況となりました。また、一部のホテルテナントからは賃料の減額及び猶予などの要請もあり、ホテルテナントの運営状況や財務体力を見ながら、協議・応諾を行うなど、新型コロナウイルス感染症対策を含むCAEX投資や支出削減に加えた対応を実施しています。これらの運用の結果、2021年1月期の実績として営業収益1,035百万円、営業利益409百万円、経常利益210百万円、当期純利益209百万円を計上しました。
ホテル特化型であるためか、苦境は続いています。いちごホテルリート投資法人自身も分析していますが、不動産投資市場において、国内外の投資家の投資意欲が背景にあることで取引価格は依然高値圏で推移していることから、厳しい取得環境が継続しています。しかし、アセットタイプによっては金融機関の融資姿勢が慎重になる場合もあり、資金調達が困難になることが想定され、今後取得への影響が生じる可能性があるとしています。実際は可能性どころかそうなっています。ホテルそして老人ホーム等のヘルスケア施設についてははっきり断るレンダーもいる状況なので、ホテル系J-REITはスポンサー側で開発している物件でもない限り外部成長は厳しい環境です。
格付けが無いからスポンサーが投資法人債を引き受ける?
いちごホテルリート投資法人は、中長期にわたり安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な運用の安定性優先し、資金調達環境の動向を注視しつつ、借入金利の固定化並びに借入期間の長期化及び分散化を図ってきました。コロナ禍の影響下において、既存借入金のリファイナンスについては、スポンサーサポートの活用や取引金融機関と良好な関係を維持しながら、確実な借換えの実現に取り組むとともに、借入コストの抑制に努めていくとしています。2021年1月期は2020年11月期に返済期限の到来する借入金(合計7,000百万円)の返済資金として、同月に既存取引銀行からの借入れ(合計7,000百万円)を行いました。この結果借入金残高は25,470百万円となりました。2020年11月にスポンサーであるいちご㈱を割当先とした期限前償還条項付投資法人債500百万円を発行しました。投資法人債は外部に発行するものですが、なぜかスポンサーに向けての発行ということです。今まで格付を取得していなかったのか、取得できなかったのかそのツケですね。格付けが無いと投資法人債の発行はおろか、地方銀行の公募増資の応募条件となっているので取得していた方がよかったのかもしれません。JCRの格付けでも一応効果があるということを間接的に証明していまいましたね。
資本効率の向上及び投資主還元強化の観点から、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を行うことも検討するというこうとです。中長期的なま投資主価値の向上の観点から、財務状況、金融市場の状況等を慎重に見極めたうえで、可否を判断するということです。自己投資口取得の乗り出すなら今のような気がするのですけど取り組んでいませんね。
