2018年3月13日に日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,387円のところ3,302円で着地しました。
全く特徴が無いホテルREIT
2018年1月期は期初に借入れ余力の活用によてアーバイン広島エグゼクティブを取得し、さらなるポートフォリオのクオリティ向上を図るとともに、長期的なキャッシュフローの安定性強化と景気変動に強いポートフォリオを構築を目指しているとしています。既存の物件については効率化と収益の向上を目指し、着実な内部成長の強化を行ってきたとのことです。よって2018年1月期の運用成績は営業収益1,782百万円、営業利益1,034百万円、経常利益842百万円、当期純利益841百万円を計上しました。やはりホテル系J-REITなだけあってNOI利回りは6.307%と6%台の推移を計上しています。
それでも星野リゾート・リート投資法人やジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人には劣る水準です。後発組の大江戸温泉リート投資法人が直近で7.02%なので後発組にも劣る水準です。森トラスト・ホテルリート投資法人には勝っていますが、森トラスト・ホテルリートは物件数は少ないですが、競争力の高いリゾートホテルなのでポテンシャルの部分では森トラスト・ホテルリートが優位といった感じですね。
負ののれん発生装置となるのか?
2018年1月期の財務面は、アーバイン広島エグゼクティブの取得資金として、2017年8月1日に1,800百万円の借入れを行いました。この結果2018年1月31日現在の借入金残高は21,750百万円となり、LTVは39.2%となりました。
分配金が上昇しているように感じますが自己投資口の取得でかさ増ししている部分もあるので他のホテル系J-REITと比べると成長性は特に高くはありません。シティホテルやビジネスホテルが中心なので取得しようと思えばPOを絡めて取得できる環境ではありますが、上場から2.3年程度で既に自己投資口取得に手を出している状況なので株式市場マーケットではそれほど人気が無いようです。
まあ、複数投資法人を保有するスポンサーが傘下の投資法人を合併させて一本化を図っている状況なので合併を警戒されているという可能性も高いのではないかと思います。 ホテルは2020年までは上昇気流に乗れるアセットなので個人的にはそこまでは合併しないのではないかと思います。2020年以降に経済環境の悪化を理由としていちごオフィスリートと合併するというのが一番市場から納得を得られやすいですからね。
