2017年4月13日にさくら総合リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,046のところ1,529円で着地しました。
全体的に稼働率が低い
2016年9月9日に18物件（取得価格の合計57,360百万円）を新規に取得し運用を開始し当期の資産運用期間は173日間となりました。運用物件の内訳はオフィスビルが7棟、商業施設が4棟、レジデンスが4棟、その他の施設が3棟となっています。保有18物件の総賃貸 可能面積は187,245.14㎡、稼働率は97.5％となりました。
オフィスビルは企業の根強いオフィス拡張ニーズを背景とした空室率の低下や周辺相場の上昇により当初想定を上回る賃貸条件での新規成約や、既存7テナントとの賃料増額交渉に成功し、上場時想定対比年額換算で約1,000万円（11.6％）の賃料収入増加となりました。なお、減額改定は無かったようです。
商業施設はは新規テナント誘致並びに集客効果及び売上の見込める短期催事テナント誘致を行ったこと等により、商業施設ポートフォリオからの当期賃貸事業収益はほぼ上場時想定通りということです。
レジデンスにおける賃貸市場については年末年始の季節変動から稼働率が下がる事態が発生しましたが、効果的なリーシング活動を実施したことにより、期末稼働率（94.6％）は上場時想定（96.9％）を 若干下回るに留まりました。高稼働率を継続できた物件もあり、それら物件の原状回復費及び仲介手数料の削減により全体としてはNOIを維持しています。レジデンスについては常に入退去があるので月末稼働率の変動はあまり気にしなくても良いと思います。
その他に区分されている船橋ハイテクパーク工場については想定より1ヶ月ほど遅れて賃貸借が開始されました。テナント無しの状態で物件を取得したということ自体が随分とリスキーだと思うのですが、途中で入居しないとテナントが意思決定した場合どうしようと考えていたのでしょうか。
LTVが高いいきなり外部成長が限定的
2016年9月9日付で㈱三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から総額 30,900百万円の借入れを行いました。この結果、2017年2月期末現在の借入金残高は30,900百万円（うち、22,000百万円は長期借入金）となりました。長期借入金は、金利上昇リスクを回避するために固定金利により調達しています。 LTVは48%でDSCRは9.4%です。DSCRはともかくこのタイミングでLTVが高いと思います。今は外部成長が重要な時期ですが、POを絡めないと物件取得が難しいのではないでしょうか。スポンサーであるガリレオグループのファンドの出口として利用される想定のため質の良い物件を手に入れる可能性は極めて低いので苦しい運用になりそうですね。
