2017年10月16日のさくら総合リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,803円のところ2,863円で着地しました。
意外に大人しい運用姿勢
上場してから2回目の決算となりましたが特に取得・売却も無く大人しい運用となりました。物件の運用面においてはリーシング活動を継続して実施し、2017年8月期末時点の物件の稼働率は、前期末時点の97.1％から0.9ポイント増加し98.0％となり、前期末時点より増加しました。期末における保有18物件の総賃貸可能面積は189,979.50㎡、稼働率は、2017年8月期期初月末は97.7％でスタートし、以降、98.2％（4月末現在）、97.7％（5月末現在）、 98.0％（6月末現在）、97.7％（7月末現在）、98.0％（8月末現在）と推移しました。
なお、稼働率については、従来賃貸可能面積及び賃貸面積に 含めていなかった倉庫面積等の一部を、統一性の観点から賃貸可能面積及び賃貸面積に含めて計算することとししたとしています。
オフィスビルは、全7物件のうち6物件を稼働率100％で安定的に運用することができまたということは高評価です。また、 全7物件につき賃料の減額改定も無かったのでオフィスビルの運用自体はまともに行っていたのだと思いますが、テナントの業績も好調だったのでは無いかと推察できます。テナントとのコミュニケーションよりも前期の戦略的なリーシング活動が実を結んだと思います。決算短信には増床ニーズのいち早い察知が寄与したと考えているとしており、間違いは無いと思います。
商業施設においては、床の貼替工事や授乳室設置工事といった資本的支出工事とともに、テナント入れ替えを実施したことにより物件の集客力の維持向上を図り2017年8月期末商業施設の稼働率は、前期末時点の98.1％から0.7ポイント増加し98.8％に上昇しました。住宅や工場については前期と同水準の利益を確保しているので内部成長に注力した期となっています。
LTV、DSCRもJ-REIT通して平均的な水準
2017年8月期においては、2016年9月の上場時に実施した30,900百万円の借入れのうち、1,900百万円を消費税の 還付金等により期限前弁済しました。また、2017年8月期に返済期限の到来した短期借入金7,000百万円につき、1,400百万円の短期借入金及び5,600百万円の長期借入金により借換えを実施しました。
この結果、2017年8月期末の借入金残高は29,000百万円（うち、27,600百万円は長期借入金）となりました。なお、長期借入金のう ち22,000百万円は、金利上昇リスクを回避するために固定金利により調達しています。上記の借換えのの影響により、期末のLTVは45.9%DSCRは13.5%となっています。J-REIT全体を見てもほぼ平均です。私は上場時には結構辛辣に評価しましたが、スポンサーサイドであまり物件が揃っていないためか今は外部成長は抑えられており大人しくしている印象です。投資口の購入はまだAM会社のスポンサーに対する対応がまだ不透明なので見送っています。
