2018年4月16日にさくら総合リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,330円のところ3,460円で着地しました。
内部留保せずに売却益も分配
2018年2月期で大きな動きは、投資主価値向上に向けた戦略の一環として、2017年7月31日付で、「ロイヤルヒル神戸三宮Ⅱ」の信託受益権の譲渡（譲渡価格：1,800百万円）及び「アボーデ代々木パークサイド」の信託受益権の取得（取得価格：1,600百万円）に係る各売買契約を締結し、「ロイヤルヒル神戸三宮Ⅱ」の信託受益権については同年9月11日付で譲渡を実行し、「アボーデ代々木パークサイド」の信託受益権については同年9月29日に取得を実行しました。かかる資産入替により、売却益261百万円が発生し、2018年2月期の分配金の増額が図られました。結局売却益を内部留保するのだろとうと思っていましたが、売却益もしっかり分配してくれたことは評価したいと思います。
オフィスビルの運用については平均稼働率は99.8％、12月以降は全7物件につき稼働率100％で運用。なお、期中において3区画の退去がありましたが、空室期間は平均1ヶ月程度にとどまり、いずれの区画も前テナント以上の賃料で成約いたしました。
商業施設は11月以降全4物件のうち3物件を稼働率100％で運用し、2018年2月期末現在商業施設の稼働率は98.8％、平均稼働率98.9％と高稼働で安定した運用。集客力の向上に向けた資本的支出工事の実施や戦略的なテナント誘致を継続しており、上場以降の各期平均稼働率は、98.0％（2017年2月期）、平均稼働率98.7％（2017年8月期）と堅調に推移しています。レジデンスはアボーデ代々木パークサイドのリーシングを集中的に行い、結果として物件稼働率100％を達成すると共に、関西所在の2棟の物件についても効果的なリーシング活動により2018年2月期の平均稼働率は松屋レジデンス関目につき、97.9％、アーバンプラザ今里につき、96.9％とまあまあの稼働率で落ち着きました。
2018年2月期末時点の全体の稼働率は、前期末時点の98.0％から0.4ポイント増加し98.4％となりました。
財務指標上の安全性は平均的
2018年2月期においては、借入金に変動はなく、期末現在の借入金残高は29,000百万円（うち、27,600百万円は 長期借入金）となっています。なお、長期借入金のうち22,000百万円は、金利上昇リスクを回避するために固定金利により調達しています。結果として期末のLTVは45.9%、DSCR13.8%となりました。LTVについてはJ-REIT全体から見ても平均的なレベルです。微々たるものですがDSCRも前期から0.3%上昇しています。これは物件の価値・信用力ではなくて単にマイナス金利の影響というレンダー側の都合により削減できているだけですので過信は禁物ですね。
