2018年2月14日にさくら総合リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,600円のところ2,662円で着地しました。
大型解約の早期埋め戻しは◎
戦略的かつ柔軟なリーシング活動を継続して実施しており、当期末時点の物件の稼働率は、前期末時点の98.7％から98.6％と0.1ポイント減少したものの、期中平均稼働率は、前期の98.7％から98.9％と0.2ポイント増加しており、高稼働を維持しております。また、保有資産の稼働率向上を図るとともに、以下のとおり、マーケットの賃科水準の動向を踏まえて賃料増額に向けた取り組みも行っております。用途別の管理運用結果は、以下のとおりです。
（オフィスビル） 2018年12月期においては、全7物件のうち6物件の稼働率を100％まで引き上げることにより、平均稼働率99.4％と稼働率で安定した運用を達成することができていすま。
（商業施設）2018年12月期期末現在の商業施設の稼働率は99.0％、平均稼働率99.0％と高稼働で安定した運用を達成することができました。また、各物件の集客力の向上に向けた資本的支出工事の実施や戦略的なテナント誘致を継続して実施しており、上場以降の各期平均稼働率、98.0％（2017年2月期）、98.7％（2017年8月期）、98.9％（2018年2月期）、99.0％（2018年6月期）と堅調に推移しています。
（住宅）2018年12月期は、アボーデ代々木パークサイドにおいて100平米を超える3区画について解約がありましたが、入替賃料を5％～15％上昇させた上で早期に埋め戻しを実現することができ、結果として2018年12月期平均稼働率は94.0％となりました。他の物件に関しても、前期に引き続き適切なリーシング活動の結果、2018年12月期平均稼働率は、松屋レジデンス関目98.3％、アーバンプラザ今里98.2％、白井ロジュマン97.8％と高稼働を維持することができました。
（その他施設）2つのその他施設（工場）は、いずれも100％稼働を維持しており、安定した運用を維持しています。
環境にも助けられ資金調達には苦労していない
2018年12月期は、2018年8月31日に返済期限が到来した短期借入金1,400百万円及び長期借入金6,000百万円のうち、1,400百万円についてはコンフォモール札幌の譲渡による手取金を充当して返済し、6,000百万円については借り換えを実行しました。それにより、2018年12月期末現在の借入金残高は27,600百万円（短期借入金900百万円、1年内返済予定の長期借入金4,000百万円、長期借入金22,700百万円）となっています。なお、1年内返済予定の長期借入金4,000百万円及び長期借入金のうち17,100百万円は、金利上昇リスクを回避するために固定金利により調達しています。期末のLTVは44.8%、DSCRは10.6%となっており運用期間が短い投資法人でも資金調達が容易な資金調達環境ということもあり、財務戦略については特に苦戦しているようには感じません。財務面についての心配が無くなるとどうしても収益性・成長性の方に投資家さんの目が向くことになるので少しでも成長に資金を使って欲しいところですね。
不動産マーケットが高止まりしているため外部成長のスピードが鈍化することは仕方ないのですがさくら総合リート投資法人の場合、各アセットタイプごとにしっかりと市況を分析しているというところが良いですね。ここら辺についてはスポンサーが日本管財㈱ということから外部成長のネットワークよりも物件の管理についての実績が長いことから上記に挙げたアセット別の分析情報については信憑性が高いと感じます。
NKビル主要テナント退去による影響は第6期と比較して、賃料減少や第6期計上の違約金収入分の減少等により営業収益が31百万円減少、水道光熱費の増加等により営業費用23百万円増加、第6期計上の災害に係る特別利益11百万円分の減少により、分配金は2,427円の予想を予想しているためやはり大きな影響はあるようです。
