2017年7月12日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり9,116円のところ9,248円で着地しました。
もっとNOI利回りに気を使って欲しい
2017年5月期は公募増資により、2016年12月２日に「AFLAG美術館通り」（取得価格4,700百万円）、「汐留ビルディング（10％準共有持分追加取得）」（取得価格20,900百万円）、2016年12月20日に「A-FLAG骨董通り」（取得価格4,370百万円）、2017年１月６日に 「A-FLAG代官山ウエスト」（取得価格2,280百万円）の3棟の新規物件、1棟の持分追加取得をしました。
2017年３月16日には「A-PLACE品川東」（取得価格18,800百万円）の信託受益権を取得しました。 汐留ビルディングが元から保有していた物件の持分の追加取得ですから実質的に前期より4棟増えて39棟。だいぶスポンサーがJ-REITに対して前のめりになってきているようで強気に3棟取得したことでNOI利回りは低下の一途を辿っています。同決算期の大和証券オフィス投資法人のNOI利回りが低いお陰で注目する人は少ないですが、ユナイテッド・アーバン投資法人や平和不動産リート投資法人にはNOI利回りで遅れをとっています。不動産マーケットが落ち付くまで投資法人側で取得するタイミングを控えるという判断はできないのだろうか?スポンサー開発物件なら尚更、取得するタイミングをきっちり判断できるようにして欲しいですね。
格付け評価がイマイチ伸びないのは財務面以外に問題か?
上記4物件の新規取得と1棟の持分追加取得の取得資金及び関連費用に充当するため、2016年12月１日に公募による投資口の追加発行（61,040口）及び2016年12月15日に第三者割当による新投資口の発行 （4,520口）を実施し、2017年３月16日には19,000百万円の資金の借入れを行われました。
また、2016年12月 に8,400百万円、2017年３月に7,800百万円の借換えを行うとともに、返済期限の分散化、平均残存年数の長 期化及び資金調達手段の多様化を図るため、2017年２月２日に投資法人債6,000百万円を発行し、短期借入金の返済に充当しました。
この結果、2017年5月期末時点における出資総額は202,233百万円、発行済投資口の総口数は665,214口となり、有利子負債残高は196,150百万円（借入金180,150百万円、投資法人債16,000百万 円）となりました。また、LTVは、当期末時点で46.0％、長期比率94.9％、固定金利比率92.8％という結果になりました。金利の固定化は90％以上になっているので基本的な戦略はこの水準を維持していくことになると思います。LTVの水準も前期が47.7%ですから1.7%ダウンしていますし、DSCRも例年と同水準なのでJCR格付けはAA-(安定的)という評価ですが、AA-(ポジティブ)の戻しても良いような気がします。(ちょうど1年前、2016年5月期はAA-(ポジティブ))格付評価機関からの評価を良くするには資産運用会社の物件の取得する価格やタイミングも重要になってくると思います。
