2018年1月17日にアクティビア・プロパティーズ投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり9,500円のところ9,584円で着地しました。
サスティナビリティよりも運用に力を入れるべき
アクティビア・プロパティーズ投資法人は、取得・売却の動きはありませんでした。規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、ポートフォリオの維持・向上を継続し、2018年11月期末時点の投資法人の保有資産合計は42物件（取得価格合計431,485百万円）、総賃貸可能面積は395,967 ㎡（119,764坪）となりました。運用の結果、当期は営業収益13,815百万円、営業利益7,546百万円、経常利益6,697百万円、当期純利益6,696百万円となりました。半年～1年スパンで少しずつ物件を取得しているので成長していると思いきや、賃貸事業利益率も当期純利益率も2016年5月期をピークに徐々に減少している傾向にあります。つまり賃貸事業利益率の減少は取得した物件の運用が上手くいっていないことを意味します。物件数が増加するので分配金が上昇しているので成長しているのですが運用が上手くいっていないのは問題ですね。管理費と減価償却費の負担割合が高くなっているので固定費を低く抑える戦略を採るべきだと思います。
アクティビア・プロパティーズは2018年11月期の取組みとしては「A-PLACE五反田駅前」のテナント入替時における専有部、「A-PLACE恵比寿東」・「コマーシャルモール博多」においては共用部の一部において、照明のLED化工事を実施しています。また、新規の賃貸借契約や更新の覚書においてグリーンリース条項を追加し各テナントと環境配慮への協力体制を構築しています。このほか、
グリーンビル認証の取得にも毎年継続的に取組んでいます。2018年11月期はCASBEE-不動産を「A-PLACE品川東（S）」・「東急不動産恵比寿ビル（A）」・「A-PLACE恵比寿東（A）」・「A-PLACE渋谷金王（A）」の４物件で取得おり、これによりグリーンビル認証取得数の合計は24物件、延床面積ベースで58.8％となっています。
財務コストの削減は上手くいっている
2018年11月期の財務面の動きは、返済期日が到来した借入金の返済のため、2018年６月に17,000百万円の借換えを行い、引き続き金利コストの低減及び有利子負債の返済期限の分散等を図ることにより財務基盤の安定性維持に努めました。期末時点における有利子負債残高は199,350百万円（借入金181,350百万円、投資法人債18,000 百万円）となっています。また、LTVについては、2018年11月期末時点で44.8％、長期比率95.4％、固定金利比率95.4％となっています。
営業利益利子率は前期が8.71%だってのに対し2018年11月期が8.394%と減少しており、DSCRは前期が13.06%に対し2018年11月期が13.57%と上昇していることから財務コストの負担割合は減少しているといえます。財務面は上手くいっているようなのでやはり問題は運用面の改善です。上記の通りアクティビアはサスティナビリティ活動にご執心のため通常の運用が疎かになっているのではないでしょうか。投資法人は「不動産等を運用し投資家に分配金を支払う仕組み」なので環境問題や社会貢献は物件を開発しているスポンサーが取り組むべき課題だと思います。
