2017年3月10日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,859円のところ4,979円で着地しました。
前期の倍の金額をバリューアップ工事に充てる
2017年1月期についてアドバンス・レジデンス投資法人は内部成長について高稼働率の維持、賃料水準の引き上げ及びバリューアップ工事の促進を、外部成長については築浅のスポンサーパイプライン1物件及び第三者からの相対取引による1物件を取得し、優良物件の囲い込みの実施を目標に運用してきました。期中平均稼働率は96%を上回る水準を維持しながら、テナント入替時及び更新時の賃料引上げを行った結果、ポートフォリオ全体の賃料水準を前期末に比べ0.37%引き上げることに成功し、収益性向上を実現しました。
なお、昨今報道されている相続税対策を目的とした賃貸アパート等の供給増加については、アドバンス・レジデンス投資法人保有物件と競合する立地や構造等を有する賃貸物件の供給は限定的であると分析しており、影響は軽微であると考えているとしています。相続税対策で建設されているマンションはアドバンス・レジデンス投資法人の物件に比べれば確かに勝負にはならないですね。個人のオーナーが好立地にマンションを建設出来る可能性自体がかなり低いですし、物件の管理についても町の不動産屋に程度では競争力も大きく劣ります。一般の不動産についてはいずれ別のブログで説明していけたらと思っています。前期の資本支出額合計が311百万円に対し、2017年1月期は641百万円とほぼ倍の金額になっています。だいぶ物件数も多くなっているのでバリューアップ工事だけでなく売却益が狙えるのであれば古い物件から売却することも検討して欲しいですね。
平均支払金利の低減・固定化比率の引き上げに成功
2017年1月期においては、借入金及び投資法人債の残存期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化という財務方針のもと、総額115億円（平均調達年数9.1年、平均支払金利0.46%）の借換えを実施し、既存変動金利借入れの金利固定化が進みました。 その結果、2017年1月期末現在、借入金等の総額は2,237億円、平均残存期間は前期末比0.1年延び4.4年、平均支払金利は前期末比0.03ポイント低下の1.02%、固定化比率は前期末比4.7ポイント上昇の97.3%となりました。
2017年1月期は公募増資等の実施を2016年9月6日付で決議し、計127億円を調達しました。調達 資金の一部を有利子負債の返済に充当しLTVは総資産ベースで49.6%となりました。目的としていた平均支払金利の低減させること、固定化比率の引き上げること及び公募増資等を通じたLTVの引き下げを達成しています。
