2018年9月11日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり5,299円のところ5,499円で着地しました。
2物件売却で135百万円の売却益を計上
厳しい取得環境の中、安定的な収益が期待できる優良な物件を取得することができました。スポンサーパイプラインから築浅のレジディア蒲田Ⅴ及びレジディア蒲田Ⅳの2物件、並びに第三者から相対取引によりレジディア船橋Ⅳ及びレジディア比治山公園の2物件の合計4物件（取得価格合計67億円）を取得しました。
レジディア比治山公園は、アドバンス・レジデンス投資法人として初めて投資をする広島市の中心部に所在し、単身者向け女性専用賃貸マンションであり、社会人及び学生等による賃貸需要が見込まれるとしています。
アドバンス・レジデンス投資法人は大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても、設備更新や間取り変更等を伴うバリューア ップ工事をテナント入替時に実施することで、競争力の維持・向上に努めています。
2018年7月期は、大規模修繕工事を計5物件、バリューアップ工事を計39戸実施しました。2.3月というレジデンス特有の繁忙期ということもあり、バリューアップ工事については賃料の上昇が見込める住戸を中心に積極的にバリューアップ工事を検討し、既存建具等の有効活用といったコスト削減にも取組み、投資採算の合う住戸を増やすことで実施戸数を増加させてきました。それらのバリューアップ工事実施住戸のうち、2018年8月31日までに新たな賃貸借契約が締結された24戸では、前契約賃料に対して、平均20%強賃料を引き上げることができています。
アドバンス・レジデンス投資法人が投資している多くの地域においては、人口流入が継続している一方、賃貸住宅着工戸数が限定的なため、依然、賃貸マンションの需給が逼迫しており、2018年7月期の期中平均稼働率は97.0%と前年同期と並ぶ過去最高となっています。
このような好調な稼働率を背景にテナント入替時及び更新時に積極的な賃料引き上げを試み、住戸のテナント入替における賃料の引き上げ幅は過去最高の2.18％となりました。その結果、ポートフォリオ全体の賃料水準についても、8期連続で上昇し、前期末に比べ0.29%引き上げることに成功しています。
平均支払金利の低減に成功
アドバンス・レジデンス投資法人の財務戦略は、有利子負債の残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化であり、2018年7月においては、総額256億円（平均調達年数7.6年、平均支払金利0.48%）の資金調達を実施しました。その結果、2018年7月期末現在の平均残存年数は5.0年、平均支払金利は0.84%となり、前期より平均残存年数の長期化と平均支払金利の低減を同時に実現し、財務基盤の強化を図っています。
決算短信で発表のとおり、DSCR、有利子負債利子率ともに前期より減少しているため金利の低減は上手く図ることができているようです。レジデンス系J-REITではダントツトップの運用物件数と資産規模を誇っているという実績とスポンサーの信用力によってスプレッド自体が他の投資法人と比べ低いということだと感じます。継続して物件を取得しているということもありLTVは49.9%とJ-REIT全体としては高めですが、レジデンスとしては一般的な水準なので今後も49～52%台で推移していくと思われます。
