2019年3月12日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり5,349円のところ5,422円で着地しました。
バリューアップを積極的に行い稼働率の上昇に努める
2019年1月期においても厳しい取得環境は継続しており、過度な競争を回避しつつ安定的な収益が期待できる優良な物件を取得する方針を維持し、レジディア北二条イーストⅢの1物件（取得価格4億円）を取得しました。この札幌市内の中心部である「駅前通」・「大通」エリアに近く、都心部へ通勤する社会人単身者による賃貸 需要が見込まれ、安定的な収益が期待できます。また、この物件は投資法人が隣接して保有しているレジディア北二条イーストの東側隣地に所在していることから、将来において一体開発を行うことが可能であることが評価点となっています。
1口当たり当期純利益は、前期に計上した売却益の剥落により前期実績対比77円減少の5,173円となりました。稼働率が予想を上回ったことによる賃貸事業収入の増加や新規テナント募集にかかる費用の抑制等が実現し増益となりました。
投資法人が投資している多くの地域においては人口流入が継続している一方、賃貸マンションの着工戸数が限定的なため、依然、賃貸マンションの需給が逼迫しており、2019年1月期の期中平均稼働率は97.0%となり過去最高と並ぶ稼働状況となりました。
このような好調な稼働率を背景にテナント入替時及び更新時に積極的な賃料引き上げを試み、東京都内を中心に増額での住戸テナント入替や契約更新を実現し、新規契約及び更新契約における賃料の引き上げ幅はそれ ぞれ過去最高となる3.05%、0.70%となりました。その結果、ポートフォリオ全体の賃料水準についても、9期連続で上昇し、前期末に比べ0.38%引き上げることに成功しています。
運用物件は計画的に大規模修繕工事を実施し、保有物件の機能維持・意匠の改善を図っています。加えて、大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても、設備更新や間取り変更等を伴うバリューアップ工事をテナント入替時に実施することで、競争力の維持・向上に努めています。
2019年1月期は、大規模修繕工事を計5物件、バリューアップ工事を計26戸実施。これらのバリューアップ工事実施住戸のうち、2019年2月28日までに新たな賃貸借契約が締結された19戸では、前契約賃料に対して、平均22%強賃料を引き上げることができました。投資法人は、今後もこのような取組みを通じて、物件競争力の更なる強化を進めるとしています。
㈱格付投資情報センターの格付が上昇
アドバンス・レジデンス投資法人の財務戦略の基本方針は、有利子負債の残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化であり、2019年1月期においては、総額137億円（平均調達年数7.7年、平均支払金利0.52%）の資金調達を実施しました。その結果、2019年1月期末の平均残存年数は4.95年、平均支払金利は0.80%となり、平均残存年数の維持と平均支払金利の低減を実現し、財務基盤の一層の強化を図りました。
分散されたポートフォリオや高い水準で安定した収益力に加えて、財務基盤の強化に取り組んだ結果、2018年11月に㈱格付投資情報センターによる発行体格付がA+（方向性：ポジティブ）からAA（方向性：安定的）へ引き上げられました。取得している格付については以下の通りです。
・日本格付研究所（JCR）・・・長期発行体格付:AA、見通し:安定的
・格付投資情報センター（R&I）・・・発行体格付:AA-、方向性:安定的
アドバンス・レジデンス投資法人はリーマンショックの時代から各期の借入金の返済額の分散を行っており、安定感のある戦略を立てそれを実行しています。LTVは前期からほぼ変動せずに49.9%、DSCRは11.4%と前期より0.5%上昇しています。
