2019年9月10日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり5,379円のところ7,430円で着地しました。
賃料水準10期連続上昇
外部成長は2019年7月期においても非常に厳しい取得環境が継続しており、過度な競争を避けながら安定的な収益が期待できる優良な物件を厳選取得する方針を採っています。資産運用会社の独自ネットワークを活かし、新大阪駅から徒歩5分のレジディア新大阪Ⅱを約6億円（鑑定価格比92.3％）で取得することができました。物件が所在する新大阪駅周辺は、梅田等の主要ビジネスエリアに通勤する転勤者から底堅い賃貸需要が見られ、特に本物件は1K、1LDKタイプで構成されていることから、ターゲットとなる単身転勤者のニーズに応えていることから安定した収益が見込まれるとしています。
内部成長については、期中平均稼働率は、過去最高を更新し97.1%となりました。これは投資法人が投資している多くの地域において人口流入が継続している一方、賃貸マンションの着工戸数が限定的なため、依然、賃貸マンションの需給が逼迫していることに起因しているものと思われます。
このような好調な稼働率を背景にテナント入替時及び更新時に積極的に賃料の引き上げを実施した結果、特に堅調な推移を見せている東京都内に加え、他の地域においても、前期に比べて増減率を改善することができました。関西エリアの物件に至っては、賃料が上昇に転換し、賃料の引上率の拡大に貢献しています。その結果、テナント入替時及び更新時の賃料の増減率はそれぞれ過去最高となる+5.0%、+0.8%となりました。ポートフォリオ全体の賃料水準についても、10期連続で上昇し、前期末に比べ0.7%引き上がりました。
2019年7月期は、大規模修繕工事を計9物件、バリューアップ工事を計30戸実施しました。これらのバリューアップ工事実施住戸のうち、2019年7月31日までに新たな賃貸借契約が締結された20戸では、前契約賃料に対して、平均約23%賃料を引き上げることに成功しています。
レジデンス系J-REIT初のグリーンボンドを発行でESGでも先行
財務戦略は金利動向を注視し、引き続き借入金等の返済期限の分散化に留意しつつ、長期・固定金利の借入金を中心とした資金調達を実施します。これにより、環境の変化に耐えうる財務基盤の構築を図ります。基本方針は、有利子負債の残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化であり、2019年7月期においては、レジデンス系J-REITとしては初のグリーンボンドを発行するなどを含め、総額111億円（平均調達年数6.9年、平均支払金利0.28%）の資金調達を実施しました。その結果、2019年7月期末現在の平均残存年数は4.82年、平均支払金利は0.75%となり、平均残存年数の維持と平均支払金利の低減を実現し、財務基盤の一層の強化を図りました。
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付AA(安定的)
・㈱格付投資情報センター(R&I):発行体格付AA-(安定的)
