2019年3月14日にイオンリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,010円のところ3,066円で着地しました。
震災のよるダメージをよく受ける投資法人
2019年1月期の外部成長は2018年９月に自己資金により「イオンモール甲府昭和（増築棟）」（取得価 額7,100百万円）を取得しました。かかる物件取得により、資産規模は362,478百万円まで拡大しました。内部成長としては、大規模リニューアルを複数回実施済の「イオンモール倉敷」における活性化工事等により、賃料増額を実現するとともに資産価値の向上を実現しました。 加えて、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）（以下「ESG」といいます。）への取組みも推進しており、「GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）リアルエステイト評価（2018年調査）」において、３年連続で最高位の「Green Star」の評価を取得しています。また、2017年７月より、MSCI社が提供するMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み入れられています。今後もESGに対する積極的な取組みを進めていくとしています。
上記の運用の結果、2019年1月期の業績は、営業収益16,329百万円、営業利益6,335百万円、経常利益5,448百万円、当期純利益5,325百万円となりました。なお、「平成30年台風第21号」及び「北海道胆振東部地震」等による被害に係る工事金額合計274百万円を特別損失に計上しています。当該被害に対する保険金収入合計152百万円を特別利益に計上しています。
個人的にイオンリート投資法人は台風・地震などの天候のダメージを良く受ける投資法人という印象があります。熊本地震の時も2016年7月期に1,489百万円の「災害による損失」を特別損失を計上していましたね。もともとイオンモールは地方都市に多いリテールであり、立地上のポートフォリオの安全性は高いはずなのですが本当についてない投資法人ですね。
投資法人債の大量発行でリファイナンス
2019年1月期においては、2018年10月22日に返済期限の到来する借入金27,000百万円の借換えを目的として、2018年10月22日に15,000百万円のブリッジローンを含む、3,000百万円、4,600百万円、400百万円及び4,000百万円（合計27,000百万円）のリファイナンスを行いました。また、2018年12月７日付で個人投資家を対象とした第５回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付）を15,000百万円発行しました。当該投資法人債の発行による手取金を主な原資として、2018年12月20日に上記ブリッジローンの期限前返済を行いました。投資法人の2019年１月期末の有利子負債残高は150,000百万円であり、LTVは44.9％となっています。2019年１月期末の長期有利子負債比率（有利子負債合計に対する長期有利子負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の割合）は100.0％及び金利の固定化比率（有利子負債合計に対する金利支払いが固定化された有利子負債（金利スワップで固定化された有利子負債を含みます。）の割合）は95.7％であり、LTVとあわせて引き続き健全かつ保守的な財務体質を保持しています。財務基盤をより強固なものとするため、有利子負債の返済期限の分散化及び長期化に取り組んでいくとしています。
既存の借入金のリファイナンスのために投資法人債を発行しました。もともと借入金での資金調達が多かったので別に悪くはないと思います。ただ、借入金の場合レンダーによっては3ヵ月ないし半年ごとの約定弁済が付けられるケースが多いのですが、投資法人債であれば期日一括弁済なので期中のキャッシュが安定するというメリットもあります。
