2017年6月12日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,523円のところ3,638円で着地しました。
運用物件は全て含み益が発生
2017年4月期は2016年12月16日に「晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ」（東京都中央区、譲渡価格10,100百万円）に係る不動産信託受益権を売却しました。また、2017年１月20日に「錦糸町プライムタワー」（東京都江東区、取得価格15,145百万円）に係る不動産信託受益権を、平 成29年３月31日に「アクア堂島東館」（大阪府大阪市、取得価格1,910百万円）に係る不動産信託受益権をそれぞれ取得しました。
2017年4月期末日時点においてインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が保有する運用資産のうち、不動産信託受益権は14物件（取得価格合計 161,962百万円）、その総賃貸可能面積は212,887.94㎡となっています。
運用面では、保有資産における空室部分の着実なリーシングの推進によって、2017年4月期末日時点のポートフォリ オ全体の稼働率は96.8％となっています。また、稼働率の向上とともに、賃貸借契約更新時に賃料増額の可能性を追求することで、ポートフォリオ全体の収益の更なる向上に努めたとしています。
インベスコ・オフィス・ジェイリートは上場した時期が非常に良かったのだと思います。不動産価格が上がり続けるさなかで上場したので運用物件のうち仙台本町ビル以外はすべて鑑定評価額(時価)が帳簿価額を上回っています。
LTVの高さは厳しい。自社投資口購入で釣られる投資家はいるのか?
インベスコ・オフィス・ジェイリートは中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上を考え安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針として示しており当期は「錦糸町プライムタワー」に係る不動産信託受益権の取得資金及び関連費用に充当するため、2017年１月20日付で、合計5,500百万円の借入れを行いました。
また、既存借入金の返済及び物件取得に伴い減少した運転資金の減少分の補充を目的として、2017年４月20日付で第１回無担保投資法人債1,800百万円及び第２回無担保投資法人債1,600百万円を発行しました。
また、これらの投資法人債の発行による手取金を原資として、2017年４月28日に返済期日を 迎えた短期借入金2,000百万円の返済を行いました。
この結果、2017年4月期期末時点の有利子負債残高は89,000百万円となり、LTVは49.5％となっています。
現在のマーケットを鑑みてだと思いますが物件取得のスピードが若干スローになっています。むしろこれは良いことだと思うのですが・・・。2017年6月12日に自己投資口取得のプレスリリースを出してしまいました。これはLTVが50%を超す水準まで上昇しており、LTVを下げることとスポンサーのSPCにて保有している物件を購入したいという欲望が見え隠れしていますね。
個人的にはLTVは下げる必要は有ると思いますが、無理やりPOをして物件を大量取得する方法は今の時期は控えて欲しいと思います。今まで通りにデッド(借入金や投資法人債)を利用して出口においても採算が見込める物件を少数取得する戦略を採って頂けることを願っています。
