インヴィンシブル投資法人・第28期(2017年6月期)決算・一口当たり分配金は1,264円

2017年8月22日のインヴィンシブル投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり1,240円のところ1,264円で着地しました。

分配金の着地とホテル収益の季節変動

2017年6月期の一口当たり分配金は1,264円で着地。当初予想の1,240円から＋24円の上振れとなった。これは、期末にかけてホテル部門の収益が改善したことによるものである。

ホテル40物件のNOIは前年同期比で＋1.8%増加。1月〜3月は▲1.8%減少したが、4月〜6月は＋5.0%増加と回復。RevPARは微減となったが、ADRは上昇し、客室単価の改善が確認された。

ホテル49物件における賃料構成は、固定賃料47.1%（2,613百万円）、変動賃料52.9%（2,932百万円）と、変動比率が高い。これは、季節変動や稼働率の影響を受けやすい構造であり、安定性には限界がある。

ポートフォリオ全体のNOIは前年から減少し5,932百万円。期中平均稼働率は97.9%と高水準で推移した。

2017年3月13日、住居2物件の取得資金の一部に充当する目的で、国内一般募集および海外販売による公募増資を実施。発行口数は185,000口、発行価額の総額は8,393百万円。

2017年3月14日、みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（G）を実行。借入金額は11,250百万円、金利はTIBOR＋0.4〜0.6%の変動金利。加えて、三井住友銀行からのタームローン（F）3,000百万円（TIBOR＋0.45%、期間3.5年）も実行。

さらに、2017年5月29日には、みずほ銀行からのタームローン（G）7,321百万円（TIBOR＋0.55%、期間4.5年）を実行。

これらの借入により、東和銀行、第一生命保険、群馬銀行が新たにレンダーとして加わり、取引金融機関は22社に拡大。第一生命保険の参入は特筆すべきであり、保険会社の審査を通過したことは、機関投資家の信用評価に一定の影響を与える。

なお、アレンジャーである三井住友銀行へのフィー支払いは相応の規模と推察されるが、IR資料上では言及なし。地方銀行の中では東和銀行・群馬銀行は不動産融資に積極的であり、条件面では他行より柔軟な対応が可能と見られる。

2017年6月期末時点でのポートフォリオ構成は以下の通り：

ホテル部門がポートフォリオ全体を押し上げている構造であり、他セグメントはむしろリスク要因として機能している。特にオフィス部門は資産劣化が顕著であり、売却リスクを内包している。

賃料構成においても、変動賃料比率が高く、景気感応度が強い。ホテル偏重型REITとしての構造は完成しつつあるが、安定性・分散性・資産質の観点では課題が残る。

インヴィンシブル投資法人の2017年6月期決算は、分配金の上振れとホテル収益の改善が確認された期である。だが、収益の季節変動、変動賃料比率の高さ、レジデンス・オフィスの資産劣化、そしてLTVの高水準という構造的リスクは依然として残る。

レンダー構成の再編は前向きな動きであり、第一生命保険の参入は信用力の向上に寄与する可能性がある。だが、財務レバレッジの常態化とポートフォリオの偏りは、REITとしての思想不在と制度疲労の兆候でもある。