インヴィンシブル投資法人・第32期(2019年6月期)決算・一口当たり分配金は1,656円

2019年8月22日にインヴィンシブル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり1,582円のところ1,656円で着地しました。

分配金の着地とNOIの構成

2019年6月期の一口当たり分配金は1,656円で着地。当初予想の1,582円から＋74円の上振れとなった。これは、ホテル部門の収益改善と資産譲渡による売却益の内部留保が寄与したものである。

NOIの内訳は以下の通り：

期中平均稼働率は98.8%と高水準を維持しているが、NOIの増加はほぼホテル部門によるものであり、ポートフォリオの収益構造は一層偏重化している。

2019年6月期では、収益性の向上と分配金の安定化を目的として、以下の2物件を譲渡：

譲渡益の一部は内部留保として次期以降の分配金安定化に充当。だが、譲渡理由や資産選定の思想は語られておらず、スポンサー主導の資産入替に過ぎない可能性が高い。

取得済国内ホテル55物件（固定賃料除外）のNOIは前年同期比＋1.0%増加。稼働率・ADR・RevPARはいずれも微増であり、安定的な運営が継続されている。

賃料構成は固定賃料49.2%（4,168百万円）、変動賃料50.8%（4,304百万円）と、変動比率が依然として高い。景気感応度の高い構造であり、安定性には限界がある。

海外ホテル2物件（ケイマン籍）については、匿名組合契約による間接保有から、Leasehold Interest（長期不動産賃借権）による直接保有へとストラクチャーを変更。これは、税制改正により匿名組合出資持分の100%保有が導管性要件に抵触するための対応。

収益は好調だが、ストラクチャー変更の背景は制度対応であり、運用会社の思想によるものではない。むしろ、スポンサー系列の資産を制度の隙間で取得した結果としての調整である。

取得済住居64物件の期中平均稼働率は96.1%（前年同期比＋0.6pt）。譲渡物件除外ベース（62物件）ではNOIは＋1.0%増加。都心部スモールタイプ物件を中心に賃料市況は緩やかな上昇傾向。

賃料上昇プログラムは継続されているが、短信上の記述は簡略化されており、前年までの詳細な分析は見られない。運営改善の成果が定着したのか、語る必要がなくなったのかは不明。

2019年6月期では複数の借入返済に伴い、以下の新規借入を実行：

この借入により、以下の地銀5行との新規取引を開始：

さらに、シティバンク東京支店、日本政策投資銀行との取引も継続。借入期間の長期化と返済期限の分散化が進み、バンクフォーメーションは強化された。

地銀との取引実績は、信用力の補強と資金調達の柔軟性向上に寄与。開示水準も高く、ケネディクス系REITに近い運用姿勢が見られる。

インヴィンシブル投資法人の2018年6月期以降は、分配金の上振れとNOIの急増傾向が確認されている。だが、その実態はホテル偏重の構造と資産入替による一時的な収益押し上げに過ぎず、運用会社の思想や哲学が反映されたものかは不明瞭である。

海外資産のストラクチャー変更は制度対応であり、スポンサー主導の取得構造は変わらない。地銀との取引拡大は前向きな動きだが、財務の本質的な設計思想は語られていない。