2021年8月25日にインヴィンシブル投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金は未定としていましたが15円で着地しました。
分配金の着地とNOIの赤字転落
- 一口当たり分配金：15円（予想未定→実績）
- NOI：2,090百万円（前年同期比▲48.1%、▲1,936百万円）
- NOI差引：▲774百万円（費用控除後）
- 営業収益：3,806百万円（前年同期比▲54.4%）
- 当期純損失：▲3,599百万円
- 期末物件数：142物件（ホテル86、住居54、その他2）
- 取得価格合計：502,717百万円
- ホテル資産規模：450,609百万円（J-REIT最大）
NOIは前期から1,601百万円から減少し▲774百万円という壊滅的水準。
ホテルポートフォリオ：賃料再交渉と収益崩壊の制度化
主要テナントであるMHMグループとの間で、2021年1月〜6月の賃料条件を再交渉。固定賃料は当初契約の約20%に減額され、変動賃料はゼロ。支払総額は10億円のみ。
- 固定賃料：1,000百万円（当初契約比▲80%）
- 変動賃料：0円
- NOI（MHM運営73物件）：430百万円
取得済国内ホテル75物件のNOIは前年同期比▲27.1%減少。稼働率・ADR・RevPARはいずれも壊滅的。
- 稼働率：35.6%（前年同期比▲12.5pt）
- ADR：6,940円（▲4.0%）
- RevPAR：2,472円（▲28.9%）
ホテルセクターは制度疲労を通り越し、構造的な収益不能に陥っている。
海外ホテル：営業再開の兆しと収益の空洞化
ケイマン籍ホテル2物件の収益は以下の通り：
- 稼働率：7.9%（前年同期比▲29.7pt）
- ADR：162米ドル（▲66.8%）
- RevPAR：13米ドル（▲93.0%）
前々年同期比では、稼働率▲81.4pt、ADR▲61.1%、RevPAR▲96.6%。サンシャイン・スイーツは隔離需要で営業継続。ウェスティンはステイケーション需要で限定再開。ケイマン政府は9月から観光客受け入れ再開を計画しているが、収益回復には時間を要する。
住居ポートフォリオ：稼働率回復と賃料停滞
取得済住居54物件の期末稼働率は95.4%（前期末比＋1.2pt）。期中平均稼働率は95.3%（前年同期比▲0.7pt）。NOIは横ばい。
- 新規契約賃料：▲1.5%（契約件数ベース27.6%が上昇）
- 更新契約賃料：＋0.7%（契約件数ベース23.1%が上昇）
- 総合賃料上昇率：▲0.2%
- 坪単価：9,037円（前年同期比▲0.2%）
リモートワークによる郊外移転の影響で、都区部の賃料は下落傾向。その他地域は横ばい〜微増。更新率は79.7%（前年同期比▲10.4pt）とやや低下。
財務構造：短期借入の連発と金融機関の静かな警告
2021年6月期の資金調達は以下の通り：
- タームローン（R）：3,400百万円（三井住友信託、TIBOR＋0.25%、1年）
- タームローン（S）：850百万円（三菱UFJ、TIBOR＋0.25%、1年）
- ニューシンジケートローン（T）：3,057百万円（みずほ、TIBOR＋0.25%、1年）
- ニューシンジケートローン（U）：3,039百万円（みずほ、TIBOR＋0.25%、1年）
- タームローン（T）：570百万円（りそな、TIBOR＋0.25%、3ヶ月）
- タームローン（U）：349百万円（シティバンク、TIBOR＋0.25%、1年）
- タームローン（V）：570百万円（りそな、TIBOR＋0.25%、6ヶ月）
- 期限前弁済：10,000百万円（住宅6物件譲渡代金より充当）
借入は短期中心で、金利はTIBOR＋0.25%前後。借入先は大手行に加え、りそな・シティバンクなど多様化。だが、借入期間の短期化は資金繰りリスクを高める。
一部では「レンダーはソフトバンクに期待しているのでは」との見方もあるが、実態は金融機関が慎重姿勢を強めている証左とも取れる。
ホテルREITの制度疲労と金融機関の静かな警告、それでも語られない運用思想
インヴィンシブル投資法人の2021年6月期決算は、ホテル偏重型REITとしての制度疲労がさらに進行した期である。分配金は15円、NOIは赤字転落。ホテル収益は崩壊し、住居部門は健闘するも限界。財務は短期借入に依存し、金融機関の姿勢は慎重化。
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