2017年10月16日のオリックス不動産投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,040円のところ3,230円で着地しました。
ダイレクトPMの効果か利益率、NOI利回りは悪く無い
2017年8月期は、2017年6月に「セントラム六本木ビル」（取得価格12,400百万円）を取得しました。 オリックスグループの専門性と全国ネットワークをＯＲＩＸシナジーとして活用し、AMによるダイレクトＰＭを通じた物件の競争力向上やテナントリレーションの強化を図ります。保有する不動産関連資産の稼働率は、2017年8月期末において98.6％と高稼働を維持しています。ダイレクトＰＭとAM会社が自らリーシング活動や物件のバリューアップを含むＰＭ（プロパティ・マネジメント）業務の手助けすることを指しています。通常のAM会社なら当たり前に行うことです。賃貸事業利益率ベースでみると対して利益率が上がってきている訳では有りませんが、日本ビルファンドや日本プライムリアルティに比べれば53.02%となっているため悪い数値では有りません。
ただ、この当たり前のことをあえて取り上げるのは、AM(アセットマネージャー)は楽な仕事だと思っている人は非常に多いです。特にPM会社の人はAMと関わることが多いことから楽な仕事だと思われています。実際、楽です。担当物件に自ら足を運ぶことはほとんど有りません。管理業務をPM会社に委託するスキーム上、PMに文句を言うのが仕事だと思っているAMもいます。オリックス・アセットマネジメント㈱の場合は「PMと一緒に企画・運営しているよ」という面をアピールすることで不動産の素人よりも玄人向けに発信する狙いがあるのだと思います。どちらにしろ投資家にとってはマイナスの話では有りません。稼働率だけをとって見ればオフィスの稼働率は2017年6月から98%台に入っているので少しは効果があると思います。
財務体質は固定金利高めで保守的な姿勢を継続
資金調達の面では、2017年3月1日に公募による新投資口の発行（投資口数147,978口、発行価額総額24,204百万円）を行うとともに、2017年3月28日に第三者割当による新投資口の発行（投資口数7,399口、 発行価額総額1,210百万円）を行い、「サンルートプラザ東京」の取得に伴う短期借入金21,800百万円の期限前弁済資金に充当しました。
また、期限の到来した既存の借入金の返済資金に充てるため2017年3月に16,000百万円の長期借入を行い、「セントラム六本木ビル」の取得資金として2017年6月に12,400百万円の長期借入を行いました。結果として、当期末（2017年8月31日）時点における借入残高は267,017百万円、投資法人債残高は19,500百万円、有利子負債残高は286,517百万円となり、ＬＴＶは43.6％、ＬＴＶ（出資総額ベース）は47.0％、固定金利比率は94.0％、長期負債比率は86.2％となりました。
