2019年4月18日にオリックス不動産投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,350円のところ3,487円で着地しました。
AM主導でPMに管理しかさせないスタイルはコスト削減に効果的
オリックス不動産投資法人は、外部成長戦略、内部成長戦略及び財務戦略を推進し、1口当たり分配金等の安定的成長を通じ、投資主価値の安定的成長を図っています。2019年2月は、将来的に競争力低下が懸念される地方郊外型商業施設3物件（「神戸桃山台ショッピングセンター（底地）」の一部、「グランマート手形」及び「クロスモール下関長府」）を売却しました（売却価格の合計4,900百万円）。オリックスグループの専門性と全国ネットワークをＯＲＩＸシナジーとして活用し、投資法人の資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント㈱によるダイレクトＰＭを通じた物件の競争力向上やテナントリレーションの強化を図るとしています。投資法人の保有する不動産関連資産の稼働率は、2019年2月期において99.4％と高稼働を維持しています。このような運用の結果、営業収益24,052百万円、営業利益10,578百万円、経常利益9,178百万円、当期純利益9,164百万円となっています。
得意のダイレクトＰＭという既存の管理会社に好き勝手させないようにリーシングや修繕工事などPM会社の業務にかなり強く口出ししているようでこれはこれでコスト削減に繋がっているかもしれません。一般的なPM会社(資産運会社と同グループのPM会社を除く)の場合、管理だけの仕事では儲かりません。むしろ物件担当、PMレポートなどを作成する事務担当の人件費を賄うことが難しいと7いうのが実態です。そのためPM会社はやたら工事の提案をし工事で儲けようと考えます。ダイレクトPMで工事を完全にコントロールすることで余計な出費(物件の質の向上に繋がらない修繕費用)をカットすることができるのでダイレクトＰＭはリーシングよりも修繕費用の削減という賃貸事業費用の圧縮に効果があるのではないかと考えられます。
グループに頼らないレンダー構成は〇
2019年2月期の財務面については財務戦略として期限の到来した既存の借入金の返済資金に充てるため2018年9月に5,800百万円、2018年10月に8,460百万円、2019年1月に1,000百万円の長期借入を行いました。結果として、2019年2月期末時点における借入残高は273,517百万円、投資法人債残高は14,500百万円、有利子負債残高は288,017百万円となり、ＬＴＶは42.7％、ＬＴＶ（出資総額ベース）は46.2％、固定金利比率は93.1％、長期負債比率は87.4％となりました。
コミットメントライン設定額は40,500百万円であり、安定性という面ではかなり高いと思います。また、レンダーについては2019年2月期には中国銀行を招聘することに成功している点は評価できると思います。地方銀行はスルガ銀行の一件以降、不動産関連事業に関する融資を絞っている状況です。中国銀行はオリックス不動産投資法人への融資は始めてですが融資を決断した背景はオリックスグループの信頼性(回収可能性)が決めて高いということに尽きます。
意外な点はオリックス銀行の借入れシェアが低いという点。メインバンクは三井住友信託銀行で2番手以降は三菱UFJ銀行、三井住友銀行、日本政策投資銀行と続きます。オリックス銀行の順位は20番程度という結果です。財務面についてはグループだから優遇するという判断が無いようなのでこういった点からも安定性は高いと考えられます。
