2017年11月15日のグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,690円のところ7,864円で着地しました。
競争力は依然として高い大規模アセット
決算短信の投資環境についての記載で「オフィスビルの投資マーケットは、良好な資金調達環境が継続する中、国内外の投資家の旺盛な投資意欲が続いており、物件の取得競争に過熱感が見られる一方で、オフィスビルの取引量については減少傾向にあります。」としています。ここについての分析は私と全く同じ、不動産マーケットは活況のように見えますが、NOI利回り、NCF利回りから考えると明らかに割高です。
上場不動産企業を中心に投資意欲は高いのですが、利回りが確保できるほど賃料ベースはそこまで上昇していないといった感じですね。テナントが賃料上昇に応じる場合はテナントの業績が明らかに向上している場合やリニューアルした商業施設などに限られ、オフィスビルの場合は立地がすべてですから内部成長には限界があると感じます。
続いて今後の動向としては、Ｓ・Ａクラスビルの物件情報は依然として限定的であることから、売買価格は高水準で推移することが予想される。と予想しているようでこの点についても異存は有りませんね。特にグローバル・ワンの保有物件はいづれも巨大オフィスばかりですから競争力は高いです。
保有資産は、2017年９月末時点において、オフィスビル11物件、取得価格の総額182,476百万円、総賃貸可能面積123,723.07㎡となっております。ポートフォリオ全体の稼働率は98.0％です。
財務状況は徐々に改善中
2017年9月期においては、2017年３月に取得した特定資産の取得に伴う借入金の返済資金等に充当することを目的に、公募による新投資口（28,600 口）については2017年４月19日、第三者割当による新投資口（1,500口）につ いては 2017年５月16日を払込期日として、新投資口の発行を行い、2017年３月24 日借入れの短期変動金利借入金10,700百万円を 2017年４月28日に返済しました。
また、2017年９月29日に償還期限が到来した第４回無担保投資法人債（5,000百万円）の償還資金に充当するため、2017年９月７日に第10回・第11回無担保投資法人債でそれぞれ、3,000百万円、2,000百万円のとおり投資法人債の発行を決定し、2017年９月28日に払込が完了しました。
さらに、2017年９月29日に返済期限の到来した既存の借入金 5,000百万円の返済資金に充当するため、2017年９月29日に5,000百万円の借入れを行いました。2017年９月末の出資総額は85,942百万円、発行済投資口の総口数は223,900口、借入金残高は76,500百万円、投資法人債残高は19,000百万円となっています。
