2019年5月20日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,145円のところ2,192円で着地しました。
内部成長の伸長率は高い
2019年３月期末の保有資産はにおいて、オフィス11物件、取得価格の総額182,476百万円、総賃貸可能面積123,897.35㎡となっております。2019年3月期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.7％です。上記運用の結果、実績として営業収益5,224百万円、営業利益2,373百万円、経常利益1,943百万円、当期純利益1,941百万円となりました。
今期は物件の取得はなく既存の11物件のみの運用となりました。2019年4月18日に取得したヒューリック豊洲プライムスクエアの取得と銀座ファーストビルの譲渡といった資産入れ替えを行っています。地味にNOI利回りも4%台をじりじりと上昇しています。賃貸事業利益率も55.1%となっており、内部成長に注力しているところは良いですね。
来期における2019年10月2日よりTK南青山ビルの東急不動産㈱が退去し新テナントが入居することが決定しています。テナント名は非開示となっておりますが10年の賃貸借契約となっており、東急不動産㈱よりも賃料は15%も上昇するということなので懸念点が無くなっているというところもあり、今後も人気が続きそうな銘柄だと思います。2019年3月15日の保有資産のテナントの異動（合意解約及び貸借の開始）に関するお知らせについてのプレスリリースによると、TK南青山ビルは築16年ということもあり、現テナントの退去及び新テナントの入居工事にあわせて、空調機器設備の更新工事を実施する予定としており、入退去のタイミングにあわせて当該更新工事を実施することにより、テナント入居中に実施する場合に比べて、工期の短縮やコスト削減が可能とのことで工事のタイミング的には良い判断だと思います。
空調機器設備が一新されるとのことなので、費用負担が心配かと思いますが、恐らくコストの大部分が資本的支出として処理されることが考えられるので分配金が大きく減少する可能性は低いのではないかと考えられます。もちろん資本的支出として処理された金額は物件の帳簿価額に計上されることになるので減価償却費として長期にわたり期間按分されることは言うまでもありませんが。
LTV・DSCRとも申し分無し
2019年3月期の資金の調達については、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としております。2019年3月期においては、2019年３月29日に返済期限の到来した既存の借入金5,000百万円の返済資金に充当するため、同日付で5,000百万円の借入れを行いました。2019年３月31日現在の出資総額（純額）は84,942百万円、発行済投資口の総口数は885,684口、借入金残高 は75,500百万円、投資法人債残高は19,000百万円となっています。
㈱日本格付研究所
長期発行体格付：AA－、格付の見通し：安定的
債券格付：AA－
この投資法人は資産運会社の独立性が認められているというところもあり、非常に信頼できる投資法人だと思います。スポンサーが保険会社等の金融機関が多いというところとスポンサーの資産運用会社に対する出資比率もバランスが取れており、スポンサー間の牽制が聞いているというところも独立性を担保する仕組みになっています。
