2017年6月12日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり11,500円のところ11,733円で着地しました。
継続する物件入替え戦略
2017年4月期においては、オフィスビル3物件（アーク森ビル：取得価格4,169百万円、西新橋ＴＳビル：取得価格8,400百万円、ＢＲ五反田：取得価格2,200百万円）を取得しました。
また一方、ビュレックス虎ノ門（当初取得価格1,750百万円）、ＫＤＸ日本橋兜町ビル（当初取得価格11,270百万円）、ＫＤＸ六本木228ビル（当初取得価格3,300百万円）、ＫＤＸ神田三崎町ビル（当初取得価格1,380百万円）及びＫＤＸ五番町ビル（当初取得価格1,951百万円）を譲渡しました（譲渡 価格の総額19,910百万円）。
その結果、2017年4月30日末現在のポートフォリオは、合計97物件（取得価格の総額393,468百万円）となり、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィスビル92.3％、都市型商業施設5.6％、住宅1.4％、その他0.7％となっています。
また、2017年4月期現在のポートフォリオの稼働率は97.9％と、2016年10月31日末より1.0％上昇し、引き続き高稼働率を維持しています。
売却損を売却益を相殺させ資産の入替えを行っていますね。オフィスビルはJ-REITでなく私募ファンドでも欲しがっているところは沢山ありますから、個人的には今売却しておくことは良い判断ではないかと思っています。売却損を相殺するための売却は正直もったいないと感じますね。そもそも取得の時点で高掴みしていることが原因ですから、物件取得の部分でもっとAM会社が取得する価格についてしっかり検証する仕組みが有るべきだと思います。
長期固定化負債比率は94.8％!!!
有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指しています。2017年4月期末においては、期中に返済期日が到来した借入金8,700百万円の返済資金として8,200百万円の借入れを行い、手元資金により500百万円を返済しました。
この結果、2017年4月期末現在で借入金残高は168,300百万円（短期借入金4,000百万円、長期借入金164,300百万円）、 投資法人債残高は6,300百万円、有利子負債残高は174,600百万円、有利子負債比率は42.6％となっています。
なお、2017年4月期現在の変動金利による長期借入金残高110,850百万円のうち、105,850百万 円について、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップ等の活用により実質的に金利を固定化しています。 有利子負債全体では、長期負債比率は97.7％、長期固定化負債比率は94.8％となっています。 また、投資法人は、各期末時点の有利子負債残高にて加重平均して算出した有利子負債の平均残存年数について2015年4月期末時点の4.1年から2017年4月期時点の4.7 年へと長期化を実現しています。また、平均金利についても同期間において、1.45％から1.16％へ低下させており、着実に金融コストを削減しています。
