2018年12月12日にケネディクス・オフィス投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり12,900円のところ12,900円で着地しました。
稼働率は前期から99%推移と総じて高め
2018年4月末時点で、合計97物件（取得価格の総額407,235百万円）の運用資産と匿名組合出資持分（出資金額1,107百万円）を保有していました。2018年10月期においては、オフィスビル1物件（CROSS PLACE 浜松町：取得価格20,700百万円）を取得し、オフィスビル1物件（KDX浜松町第2ビル：取得価格2,200百万円）、都市型商業施設1物件（フレーム神南坂（準共有持分49.0%）：取得価格4,851百万円）を譲渡しました（譲渡価格の総額7,297百万円）。
その結果、2018年10月末のポートフォリオ（匿名組合出資持分を除く）は、合計97物件（取得価格の総額420,884百万円）となり、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィスビル98.1％、都市型商業施設1.2％、その他0.7％となっています。稼働率は99.1％となりました。
2018年10月末現在保有する全ての物件（アーク森ビル、新宿6丁目ビル（底地） を除く）について、プロパティマネジメント業務をケネディクス・プロパティ・マネジメント㈱に委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口等を一元化し、リーシング面においては景気や不動産市場の動向を踏まえ、仲介業者との親密なリレーションによる積極的な新規テナントの誘致、既存テナントとの良好な関係を活かして増床ニーズの取り込みを行いました。
また、オフィスビルの競争力維持・向上を図るべく、共用部の改修、空調設備・エレベーターの更新等を計画的に実施。その結果、投資法人の保有するオフィスビルの稼働率は、2018年10月末において、東京経済圏のオフィスビルで99.2％となり、オフィスビル全体では99.1％となっています。
LTVは43%台で安定的に推移
財務面については新規物件の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資により22,500口の投資口の追加発行を行い、2018年5月28日に14,067百万円、また第三者割当により1,125口の投資口の追加発行を行い、2018年6月15日に703百万円の資金を調達しました。
有利子負債については返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指 しています。2018年10月期においては期中に返済期日が到来した借入金11,500百万円の返済資金として10,500百万円の借入れを行い、1,000百万円を手元資金にて返済しました。また、2018年9月12日に償還期限 を迎えた第5回無担保投資法人債（発行総額1,800百万円、期間5.0年）を手元資金にて償還しました。2018年10月末現在で借入金残高は177,050百万円（短期借入金6,000百万円、長期借入金171,050百万円）、投資法人債残高は6,000百万円、有利子負債残高は183,050百万円となっています。
なお、2018年10月末現在の変動金利による長期借入金残高117,800百万円については、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップ等の活用により実質的に金利を固定化しています。有利子負債全体では、長期負債比率は96.7%、長期固定化負債比率は96.7%となっています。
これらの結果、2018年10月末の有利子負債の平均残存年数は5.2年となり、平均金利は1.06％、LTVは41.9％となっています。
投資法人の保有するオフィスビルのエンドテナントの数は、2018年10月末現在、1,123件であり、テナント分散が進んでいます。また、ポートフォリオ全体に係る賃貸面積の合計に占めるオフィスビル上位10エンドテナントの賃貸面積割合は10.3％です。更に、投資法人が保有するオフィスビルには、様々な業種のテナントが入居しています。このため、収益は特定のエンドテナントの退去や
、特定の業種における業績の低迷による影響を受けにくく、安定した収益を継続して得ることができると考えていると発表しています。
