2018年6月15日にケネディクス・オフィス投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり12,900円のところ12,960円で着地しました。
最後のレジデンスを売却
2017年10月期末時点で、合計98物件（取得価格の総額392,968百万円）の運用資産と匿名組合出資持分（取得価格1,107百万円）を保有していました。2018年4月期においては、オフィスビル2物件（三菱重工横浜ビル：取得価格14,720百万円、JNビル：取得価格9,500百万円）を取得し、住宅1物件（レジデンスシャルマン月島：取得価格5,353百万円）、オフィスビル2物件（KDX池尻大橋ビル：取得価格 2,400百万円、KDX新横浜214ビル：取得価格2,200百万円）を譲渡しました。レジデンスシャルマン月島の売却により、保有しているレジデンスは実質的に0棟となりました。ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、ケネディクス商業リート投資法人に比べ地味な存在となってしまったので今後新たな展開を模索する必要がありそうですね。
2018年4月期末現在のポートフォリオ（匿名組合出資持分を除く。は、合計97物件（取得価格の総額407,235百万円）となり、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィスビル96.9％、都市型商業施設2.4％、その他0.7％となっています。ポートフォリオの稼働率は99.0％となっています。
保有資産の運営面について、プロパティマネジメント業務をケネディクス・プロパティ・マネジメント㈱に委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口等を一元化し、オフィスビルの競争力維持・向上を図るべく、共用部の改修、空調設備・エレベーターの更新等を計画的に実施しました。
その結果、保有するオフィスビルの稼働率は、2018年4月期末現在において、東京経済圏のオフィスビルで99.2％となり、前期末比で0.2ポイント上昇しました。オフィスビル全体では99.1％と、前期末比で0.1ポイント上昇し、引き続き高稼働率を維持しています。 更新期を迎えるテナントのうち、市場賃料を下回るテナントを中心に積極的に賃料増額改定交渉に取り組み、増額改定件数は2期連続で前期実績を上回りました。
金利スワップを辞めた方が金融コストは削減できるんじゃない?
2018年4月期の財務面の動きは有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指しています。2018年4月期においては期中に返済期日が到来した借入金12,750百万円の返済資金として12,000百万円の借入れを行い、750百万円を手元資金にて返済しました。また、物件の取得に際し、新たに7,000百万円の借入れを行っています。この結果、2018年4月期末現在で借入金残高は178,050百万円 （短期借入金6,000百万円、長期借入金172,050百万円）、投資法人債残高は7,800百万円、有利子負債残高は185,850百万円、有利子負債比率は43.9％となっています。 なお、2018年4月期末現在の変動金利による長期借入金残高116,800百万円のうち、115,300百万円について、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップ等の活用により実質的に金利を固定化しています。
有利子負債全体では、長期負債比率は96.8%、長期固定化負債比率は96.0%となっています。また、各期末時点の有利子負債残高にて加重平均して算出した本投資法人の有利子負債の平均残存年数について2017年10月期末時点の5.0年から2018年4月期末時点の5.2年へと長期化を実現しています。また、平均金利についても同期間において、1.10%から1.07%へ低下させており、着実に金融コストを削減しているとしています。コスト削減をしたいのではあれば、金利スワップの契約を普通に解除した方が、削減できると思います。
