2019年6月12日にケネディクス・オフィス投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり13,620円のところ13,719円で着地しました。
動きは譲渡1件に留まるもテナント分散で安定性UP
2018年10月末時点で、合計97物件（取得価格の総額420,884百万円）の運用資産と匿名組合出資持分（出資金額1,107百万円）を保有していました。2019年4月期においては、都市型商業施設1物件（フレーム神南坂（準共有持分51.0％）：取得価格5,049百万円）を譲渡しました（譲渡価格5,253百万円）。その結果、2019年4月末のポートフォリオ（匿名組合出資持分を除く)は、合計96物件（取得価格の総額415,835百万円）となり、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィスビル99.3％、その他0.7％となっています。ポートフォリオの稼働率は99.2％と、引き続き高稼働率を維持しています。
管理面については保有する全ての物件（アーク森ビル、新宿6丁目ビル（底地）を除く。）について、プロパティマネジメント業務をケネディクス・プロパティ・マネジメント㈱に委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口等を一元化し、迅速かつ良質なサービスの提供を図ってきました。
リーシング面においては景気や不動産市場の動向を踏まえ、仲介業者との親密なリレーションによる積極的な新規テナントの誘致、既存テナントとの良好な関係を活かして増床ニーズの取り込みを行いました。また、オフィスビルの競争力維持・向上を図るべく、共用部の改修、空調設備・エレベーターの更新等を計画的に実施しました。その結果、投資法人の保有するオフィスビルの稼働率は、東京経済圏のオフィスビルで99.3％となり、オフィスビル全体では99.2％と、2018年10月期と同様に、 引き続き高稼働率を維持しています。
投資法人の保有するオフィスビルのエンドテナントの数は、2019年4月末現在、1,127件であり、テナント分散が進んでいます。また、ポートフォリオ全体に係る賃貸面積の合計に占めるオフィスビル上位10エンドテナントの賃貸面積割合は10.4％です。運用中のオフィスビルには、様々な業種のテナントが入居しているため、投資法人の収益は特定のエンドテナントの退去や、特定の業種における業績の低迷による影響を受けにくく、安定した収益を継続して得ることができるとしています。
LTVは引き続き41%台で資金調達体制は良好
ケネディクス・オフィス投資法人は、有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指しています。2019年4月期については期中に返済期日が到来した借入金11,550百万円の返済資金として10,050百万円の借入れを行い、1,000百万円を手元資金にて返済しました。
また、グリーンボンドによる調達資金2,000百万円により、期中に返済期日が到来した借入金500百万円を返済し、1,500百万円の期限前弁済を行っています。その結果、2019年4月末現在で借入金残高は174,050百万円（短期借入金4,200百万円、長期借入金169,850百万円）、投資法人債残高は8,000百万円、有利子負債残高は182,050百万円となっています。
なお、2019年4月末現在の変動金利による長期借入金のうち、117,000百万円については、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップ等の活用により実質的に金利を固定化しています。有利子負債全体では、長期負債比率は97.7％、長期固定化負債比率は96.6％となっています。これらの結果、2019年4月末の有利子負債の平均残存年数は5.0年となり、平均金利は1.04％に、LTVは41.7％となっています。
