2018年9月12日にケネディクス・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,570円のところ4,026円で着地しました。
NOI利回りを5.6%台に戻して欲しい
2018年7月期において、ジャパン・シニアリビング投資法人(JSL)との合併によりJSLからヘルスケア施設14物件（取得価格28,998百万円）を承継しました。また、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、居住用施設１物件（ＫＤＸ新町レジデンス：譲渡価格1,420百万円）を譲渡し、同時にヘルスケア施設１物件（エクセレント北野：取得価格737百万円）を取得しました。更に、将来的な資産規模の機動的な成長と追加的な収益機会 を確保することを主な目的として、ヘルスケア施設２物件を運用資産に組み入れた合同会社トロピック・スリ ーの劣後匿名組合出資持分（取得価格110百万円）を取得しました。上記の結果、2018年7月期末現在の保有物件は居住用施設が113物件（取得価格161,404百万円）、ヘルスケア施設が15物件（取得価格29,735百万円）、その他 （底地）が1物件（取得価格1,750百万円）の計129物件（取得価格の総額192,889百万円)となりました。
更に、各地域に密着した有力不動産会社との連携及びPM会社の効率的なリーシング活動の強化を図りました。また、個別物件の特性、稼働状況を踏まえた募集条件の設定、「ＫＤＸレジデンス」のブランド力を活かした効率的な広告活動の実施、更にはリーシングエージェントの活用、物件ごとの特性に応じた機動的な営業活動を計画的に行いました。 上記の結果、居住用施設の稼働率は2018年7月31日時点で96.8％となりました。また、2018年7月期の期中平均稼働率は、97.0％と前期同様に高い水準となりました。 具体的な賃貸事業収入の向上に資する施策として、稼働状況が安定・好調な物件については、テナント入替え時の賃料水準の引上げや礼金の収受、更新時の賃料増額、建物付帯収入の増加及び駐車場契約率の向上を図 るとともに、賃貸事業費用の削減として、共用部電力供給先の切り替えによる電気料金削減、共用部照明のLED化並びに付帯契約及び募集経費等の一層の見直しを行い、収支向上を図りました。
また、運用資産の市場競争力の維持・向上を目的として、計画的な大規模修繕工事を4物件、共用部のリニューアル工事、専有部のバリューアップ工事及び設備の更新等を実施しました。
合併後もLTVは安定的
財務面の動きは、2018年3月1日のジャパン・シニアリビング投資法人(JSL)との合併によりJSLの借入金15,000百万円を承継しました。また、2018年7月期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として7,130百万円の借入れを行いました。2018年7月31日現在の借入金残高は103,130百万円となっています。これらの結果、2018年7月期末の有利子負債の平均残存年数は4.5年となり、平均金利は1.08％に、また長期負債比率は84.8％、固定金利比率は95.2％に、LTVは49.7％となっています。
合併したこともあり合併外の動きはほとんどありませんでしたがシニア系J-REITの外部成長スピードが思いのほか遅いのでこれからはシニア物件の取得を積極的に図って欲しいですね。
