2017年3月14日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり6,420円のところ6,533円で着地しました。
2棟の物件売却は売却益を計上しての売却
2017年1月期において、10物件（取得価格の総額8,167,348千円）を取得しました。また、 ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、2物件（譲渡価格 の総額1,301,000千円）を譲渡しました。 その結果、2017年1月期末時点におけるポートフォリオは、合計113物件（取得価格の総額155,069,251千円）となりました。 2棟とも売却益を計上しての売却ですから取得時の価格が有利だったことが伺えます。
ケネディクス・レジデンシャル投資法人は2015年7月期に始めて物件売却を行いその後すべての売却で売却益を計上し売却しています。J-REITを「出口」と考える不動産企業の多い中でJ-REITからその他へ売却益を計上し売却できるのはAM会社、スポンサーともに誠実性が高いと認めざるを得ないところが有ります。(期中のバリューアップ工事が売却価格に反映される可能性はほとんど有りませんので。)
賃貸事業収入の向上に資する施策として、稼働状況が安定・好調な物件については、テナント入替え時の賃料水準の引上げや礼金の収受、更新時の賃料増額、並びに建物付帯収入の増加、駐車場契約率の向上を図るとともに、賃貸事業費用の削減として、建物管理会社の集約及び群管理により管理運営コストの削減、 電力小売自由化に伴い共用部の電力供給先の切り替えを82物件で実施し、電気料金の大幅な削減を図るとともに、引き続き共用部照明のLED化並びに付帯契約及び募集経費等の一層の見直しにより、収支向上を図っています。
金利固定比率は98.8％。コンフォリアよりも一歩先行く運用
2017年1月期においては、物件の取得に際し、新たに5,500百万円の借入れを行い、期中に返済期日が到来した借入金の返済資金の一部として8,000百万円の借入れを行いました。一方で、投資法人債の発行による調達資金の一部を返済資金として、1,000百万円の一部期限前弁済を行いました。
その結果、2017年1月31日で借入金残高は78,800百万円となりました。金利については他投資法人と同様に金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップの活用も含め、金利を固定化しています。
投資法人債については、資金調達方法の多様化を図り、2017年1月期末残高は3,000百万円となりました。調達した資金のうち、1,000百万円を借入金（シリーズ18-A）の一部期限 前弁済資金に、800百万円を本投資法人が2016年8月30日に取得したKDXレジデンス西馬込の取得資金の一部に、 500百万円を返済期限が到来した借入金（シリーズ3-C）の返済資金の一部に、それぞれ充当しました。残余については手元資金とし、支出するまでの間金融機関に預け入れ、2017年8月31日までに将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当するとしています。
結果、2017年1月期末の有利子負債の平均残存年数は5.1年となり、平均金利は1.19％に、また長期負債比率は85.3％、金利固定化比率は98.8％に、LTVは48.9％となっています。
