2017年9月13日のケネディクス・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,650円のところ2,650円で着地しました。
ＫＤＸレジデンスの効果もあり稼働率は安定
2017年7月期は資産の取得は、住宅1物件を運用資産に組み入れた合同会社トロピック・ワンの劣後匿名組合出資持分（取得価格：90百万円）を取得しました。保有不動産の運用面については 個別物件の特性、稼働状況を踏まえた募集条件の設定、「ＫＤＸレジデンス」のブランド力を活かした効率的な広告活動の実施、更にはリーシングエージェントの活用、物件ごとの特性に応じた機動的な営業活動を計画的に行った結果、ポートフォリオ全体（底地を除きます。）の稼働率は当期末（平成29年7月31日）時点で96.8％ となりました。なお、底地を含めたポートフォリオ全体の稼働率は、96.9％になりました。
具体的な賃貸事業収入の向上に資する施策として、稼働状況が安定・好調な物件については、テナント入替え時の賃料水準の引上げや礼金の収受、更新時の賃料増額、建物付帯収入の増加及び駐車場契約率の向上を図 るとともに、賃貸事業費用の削減として、建物管理会社の集約及び群管理による管理運営コストの削減、共用 部電力供給先の切り替えによる電気料金削減、共用部照明のLED化並びに付帯契約及び募集経費等の一層の見直 しを行い、収支向上を図りました。
また、運用資産の市場競争力の維持・向上を目的として、大規模修繕工事を1物件で行うとともに、外壁改修 及び屋上改修を1物件、物件ごと計画的な大規模修繕、共用部のリニューアル工事・専有部のバリューアップ工 事及び設備の更新等を実施しました。 2017年7月期においても、環境への配慮・取組みとして、共用部へのLED照明導入を引き続き実施しました。 また、環境認証制度についての外部評価機関であるDBJ Green Building認証について認証の継続モニタリングを実施し、当該認証物件3物件の内2物件（「芦屋ロイヤルホームズ」3つ星から4つ星、「ＫＤＸレジデンス四谷」2つ星から3つ星）について評価ランクを向上しました。新たに1物件「ＫＤＸレジデンス半蔵門」が認証3つ星を取得しました。
資金調達環境良好にあやかり平均金利は減少中
2017年7月期の財務面は期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として1,000百万円の借入れを行いました。2017年7月末の借入金残高は78,800百万円となっています。 これらの結果、有利子負債の平均残存年数は4.6年となり、平均金利は1.19％に、また長期負債比率は85.3％、固定金利比率は98.8％に、LTVは48.9％となっています。 LTVはレジデンス系J-REITらしく高いのですがNOI利回りも地味に上昇傾向にあるため内部成長は上記のとおりきっちり行っている様子。後はもう少し金利が下げられると思います。
ＫＤＸレジデンスの知名度は私の住んでいる東京都内ではかなり大きいですね。良くエントランスに「ＫＤＸマット」がひかれているマンションを良く見ます。高級感が有りかな人気のようですよ。
