2018年3月13日にケネディクス・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり6,800円のところ6,946円で着地しました。
相変わらず積極的な物件取得
2018年1月期において住宅2物件（ＫＤＸレジデンス西新：取得価格1,600百万円、ＫＤＸレジデンス豊洲：取得価格7,500百万円）を取得しました。また、将来的な資産規模の機動的な成長と追加的な収益機会を確保することを主な目的として、住宅3物件を運用資産に組み入れた合同会社トロピック・ツーの劣後匿名組合出資持分（取得価格：130百万円）を取得しました。
また、個別物件の特性、稼働状況を踏まえた募集条件の設定、「ＫＤＸレジデンス」のブランド力を活かした効率的な広告活動の実施、更にはリーシングエージェントの活用、物件ごとの特性に応じた機動的な営業活動を計画的に行いました。
上記の結果、ポートフォリオ全体（底地を除きます。）の稼働率は当期末（2018年1月31日）時点で97.0％となりました。なお、底地を含めたポートフォリオ全体の稼働率は、97.0％になります。また、2018年1月の期中平均稼働率は、96.7％と前期同様水準となりました。
合併の効果は来季から
2018年1月期において、物件の取得に際し、新たに9,330百万円の借入れを行い、期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として11,000百万円の借入れを行いました。2018年1月31日現在の借入金残高は88,130百万円となっています。 これらの結果、2018年1月期末の有利子負債の平均残存年数は5.2年となり、2018年1月期末の平均金利は1.10％に、また長期負債比率は85.0％、固定金利比率は95.5％に、LTVは51.5％となっています。
ジャパン・シニアリビング投資法人との合併による影響は2018年7月期に反映されることになるので今回の決算は単体のケネディクス・レジデンシャル投資法人として最後の決算になります。レジデンス系J-REITは東京オリンピックの2020年以降は特にポジティブな材料が無いアセットなのでシニアに浸食するかエコに浸食するか決断することになると思います。レジデンスの将来は決して明るくはないことはケネディクスなら分かっていたとは思いますが、さすがファンド会社なので目先の利益を優先したためシニア系J-REITを立ち上げ後に合併するということをやらかす油断もスキも無いので今後他のケネディクス系の投資法人としれっと合併するつもりかもしれません。ケネディクス・レジデンシャル投資法人の投資口を取得しようとされる投資家さんはケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス商業リート投資法人の投資口価格も比べて割安な方を選ぶことをお勧めします。
