2019年3月14日にケネディクス・レジデンシャル・ネクストの決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,280円のところ7,326円で着地しました。
外部成長を積極的に行う
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人は、2019年1月期において、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、以下の居住用施設4物件（取得価格の総額13,840百万円）、ヘルスケア施設6物件（取得価格の総額 14,707百万円）を取得し、居住用施設1物件（取得価格520百万円・譲渡価格730百万円）を譲渡しました。
＜取得資産＞
・ＫＤＸレジデンス阿佐ヶ谷・・・取得価格1,930百万円
・ＫＤＸレジデンス日吉・・・取得価格2,635百万円
・セレニテ神戸元町 取得価格・・・2,390百万円
・ＫＤＸレジデンス夙川ヒルズ・・・取得価格6,884百万円
・アネシス寺田町・・・取得価格3,490百万円
・ロココリハ 取得価格・・・2,100百万円
・オラージュ須磨・・・取得価格2,810百万円
・カネディアンヒル・・・取得価格1,830百万円
・アネシス兵庫 取得価格・・・1,420百万円
・プレザングラン大田多摩川・・・取得価格3,057百万円
＜譲渡資産＞
・ＫＤＸレジデンス勾当台・・・譲渡価格730百万円
上記の取得・譲渡の結果、2019年1月期末の保有物件は居住用施設が116物件（取得価格の総額174,724百万円）、ヘルスケア施設が21物件（取得価格の総額44,442百万円）、その他（底地）が1物件（取得価格1,750百万円）の計138物件（取得価格の総額220,916百万円）となりました。
投資法人は、居住用施設については、地域・立地及び都市、賃料帯、又はテナント層（法人・個人）等の特性を多角的に考慮することにより選定された、保有不動産の運営・管理を手がけるプロパティ・マネジメント会社（PM会社）と連携のうえ、パフォーマンスの安定化・最大化を目指して運用を実施しました。更に、各地域に密着した有力不動産会社との連携及びPM会社の効率的なリーシング活動の強化を図りました。また、個別物件の特性、稼働状況を踏まえた募集条件の設定、「ＫＤＸレジデンス」のブランド力を活かした効率的な広告活動の実施、更にはリーシングエージェントの活用、物件ごとの特性に応じた機動的な営業 活動を計画的に行いました。
居住用施設の具体的な賃貸事業収入の向上に資する施策として、稼働状況が安定・好調な物件については、テナント入替え時の賃料水準の引上げや礼金の収受、更新時の賃料増額、建物付帯収入の増加及び駐車場契約 率の向上を図るとともに、賃貸事業費用の削減として、共用部電力供給先の切り替えによる電気料金削減、共 用部照明のLED化並びに付帯契約及び募集経費等の一層の見直しを行い、収支向上を図りました。また、運用 資産の市場競争力の維持・向上を目的として、計画的な大規模修繕工事を4物件、共用部のリニューアル工事、 専有部のバリューアップ工事及び設備の更新等を実施しました。
ヘルスケア施設の具体的な賃貸事業収入の維持・向上に資する施策として、オペレーターモニタリングの一環として、各施設へ往訪して収支・稼働率を含む施設運営状況の確認、施設管理者へのヒアリングを行うとともに、経営層との面談等を通じて、事業の概況や今後の経営方針等のインタビューを実施しました。また、ジョイステージ八王子においては、オペレーターとの協議を経て施設共用部のバリューアップ工事の実施と合わせて契約条件の変更を行いました。
環境への配慮・取組みとしては、2019年1月期においても、共用部へのLED照明導入を引き続き実施する等の各種施策 を進めています。居住用施設については、外部評価機関による環境認証制度であるDBJ Green Building認証について、2019年1月期において新たに2物件の認証を取得し、2019年1月期末時点では計7物件の認証を取得しています。また、ヘルスケア施設については、外部評価による環境認証として、プレザングラン大田多摩川についてBELS認定を取得しました。
上記の結果、居住用施設の稼働率は2019年1月末時点で96.7％となりました。また、2019年1月期の居住用施設の期中平均稼働率は、96.5％と前期同様に高い水準となりました。ヘルスケア施設の稼働率は期中平均、2019年1月期末時点ともに100.0％となっています。なお、底地を含めたポートフォリオ全体の稼働率は2019年1月末時点で97.7％となりました。
2期連続の増資とエクイティファイナンスは積極的
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の資金調達に際しては、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、財務の安定性と資金調達コストのバランスを考慮したうえで実行しているとしています。
2019年1月期においては、2018年8月1日に特定資産の取得資金等への充当を目的として、公募増資により82,100口の新投資口の発行を行い、12,470百万円の資金を調達しました。また、2018年8月29日に将来の特定資産の取得資金又は借入金の返済資金等の調達を目的として、第三者割当増資により4,105口の新投資口の発行を行い、623百万円の資金を調達しました。これらの結果、2019年1月期末の出資総額は93,226百万円となっています。
借入れの方は新規物件の取得資金として新たに15,700百万円の借入を行い、当期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として11,000百万円の借入れを行いました。一方で、投資法人債の発行による調達資金の一 部を返済資金として、580百万円の一部期限前弁済を行いました。
これらの結果、2019年1月期末の借入金残高は118,250百万円となり、有利子負債の平均残存年数は4.7年、平均金利は0.99％に、また長期負債比率は90.5％、固定金利比率は91.7％に、LTVは50.3％となっています。
