2019年9月12日にケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり4,030円のところ4,063円で着地しました。
レジデンスのリーシングに苦戦している
2019年7月期の外部成長ににおいて、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、レジデンス3物件(ＫＤＸレジデンス上北沢(取得価格1,360百万円)、ＫＤＸレジデンス上野毛(取得価格1,111百万円)、ＫＤＸレジデンス東浅草(取得価格687百万円)の総額3,158百万円）の取得、ヘルスケア施設3物件（ツクイ・サンシャイン町田(取得価格6,934百万円)、せらび恵比寿(取得価格1,690百万円)アルテ石屋川(取得価格1,061百万円)の総額9,685百万円）を取得しました。
また、運用中であったＫＤＸレジデンス新大阪の譲渡（取得価格510百万円・譲渡価格690百万円）をを行いました。
期中の運用については賃貸事業収入の向上に資する施策として、稼働状況が安定・好調な物件については、テナント入替え時の賃料水準の引上げや礼金の収受、更新時の賃料増額、駐車場契約率の向上、携帯電話用アンテナの新規設置等による建物付帯収入の増加を図るとともに、賃貸事業費用の削減として、共用部照明のLED化並びに付帯契約及び募集経費等の一層の見直しを行い、収支向上を図りました。
新規のシーリングについては「ＫＤＸレジデンス」のブランド力を活かした効率的な広告活動の実施、更にはリーシングエージェントの活用を行ったとしており、レジデンスの空室対策に苦戦している印象です。それでもレジデンスの稼働率は2019年7月期末時点で96.4％となり、期中平均稼働率は、96.4％と前期同様の水準となりました。
ヘルスケア施設の具体的な賃貸事業収入の維持・向上に資する施策として、オペレーターモニタリングの一環として、各施設へ往訪して収支・稼働率を含む施設運営状況の確認、施設管理者へのヒアリングを実施しました。今後も、各施設への往訪、施設管理者へのヒアリングを通じてオペレーターの事業運営能力や経営の安 定性等のモニタリングを行うとしています。結果、ヘルスケア施設の稼働率は期中平均、2019年7月期末時点ともに100％となっています。なお、底地を含めたポートフォリオ全体の稼働率は2019年7月期末時点で97.5％となりました。
コミットメントライン契約も新規設定しレンダーとの関係は良好
2019年7月期の資金調達については、2019年2月20日に特定資産の取得資金の一部への充当を目的として、公募増資により36,500口の新投資口の発行を行い、6,195百万円の資金を調達しました。また、2019年3月11日に将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、第三者割当増資により1,825口の新投資口の発行を行い、309百万円の資金を調達しました。 これらの結果、2019年7月期末の出資総額は99,731百万円となっています。
有利子負債の動きについては2019年7月期において、新規物件の取得資金として新たに2,900百万円の借入れを行い、期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として4,300百万円の借入れを行いました。また、2019年8月1日に契約期間が開始するコミットメントライン契約（借入極度額総額4,500百万円）を2019年7月29日に新規設定致しました。これらの結果、2019年7月期末の借入金残高は120,900百万円、投資法人債を含めた有利子負債残高は125,900百万円となり、有利子負債の平均残存年数は4.4年、平均金利は0.98％に、また長期負債比率は87.5％、固定金利比率は94.3％に、LTVは49.4％となっています。
