2019年9月13日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり3,200円のところ3,297円で着地しました。
尚、利益超過分配金1,370円が含まれています。
ブランド戦略を軸に運営は好調
2019年7月期は2019年２月にコンフォリア渋谷ＷＥＳＴ他２物件を取得しました。その後、2019年３月にコンフォリア東日本橋他５物件を取得しました。さらに、2019年４月にキャンパスヴィレッジ椎名町を取得し、2019年７月にコンフォリア北堀江を譲渡しました。その結果、2019年7月期末における投資法人の保有資産は126物件、取得価格の合計は225,944百万円となっています。
運用面については「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リース㈱を中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。2019年7月期の運用成績は、2019年７月期（第18期）の実績として営業収益8,652百万円、営業利益3,978百万円、経常利益3,453百万円、当期純利益3,448百万円を計上しました。
今月末にはコンフォリア銀座ＥＡＳＴ弐番館の取得(取得予定価格2,380百万円))が予定されており、2020年1月期も外部成長の機会を狙っていくことになりそうです。スポンサーの開発物件ですが銀座という競争力の高いエリアなので分配金上昇に貢献してくれると思います。ただ、有楽町寄りの銀座ではなくて新富町寄りの銀座なので飲食店等の価格も高めなのでスーパーマーケットやコンビニが近くにあると言っても若干不便さを感じるかもしれません。
借入期限の分散化でLTVは高めも安定
2019年7月期における財務面の動きについては、2019年２月及び2019年３月にコンフォリア渋谷ＷＥＳＴ他８物件の取得のため、また、2011年３月及び2018年９月に借入れた借入金の返済資金（14,595百万円）に充てるため、投資口の追加発行（53,840口）及び資金の借入れ（19,395百万円）を実施しました。その後、2019年４月には、キャンパスヴィレッジ椎名町の取得のため、資金の借入れ（2,800百万円）を実施しました。また、2019年３月に借入れた借入金の返済資金（2,500百万円）に充てるため、2019年７月に投資法人債の発行（2,500百万円）を行いました。その結果、2019年７月末時点における出資総額は114,045百万円、有利子負債は123,530百万円であり、ＬＴＶについては50.1％、有利子負債の平均残存年数は4.6年、長期比率は94.1％、固定化比率は93.6％となっています。
また、将来において投資対象資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に備えて、極度ローン（アンコミットメントベース）に係る基本契約を2019年２月７日付で締結しました。2019年7月期末時点の格付評価は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):発行体格付AA-(安定的)
