2019年3月15日にサムティ・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,700円のところ3,076円で着地しました。
尚、利益超過分配金が456円含まれています。
今後も毎期成長していけるかがポイント
2019年1月期においては、地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動の取り組みや、共用部や居室の改修等を進め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組みました。なお、調整後賃料単価は、地域の特徴や需要を把握した賃料設定や礼金収受などに取り組んだことから、堅調に推移しています。また、大規模工事の実施にあたり、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現しています。上記の結果、2019年1月期末における投資法人の保有資産は92物件、取得価格の合計は88,222百万円、総賃貸可能 面積は213,053.37㎡、稼働率95.3％となっています。 上記の運用の結果、業績は、営業収益3,216百万円、営業利益1,606百万円、経常利益1,321百万円となり、当期純利益は1,320百万円となりました。
スポンサーであるサムティはそんなに強いといえるスポンサーでは無いと思うのですが、着実に物件を投資法人に提供しているようでサムティ・レジデンシャル投資法人もほぼ毎期物件を取得できています。運用している物件が小ぶりなレジデンスが多くかつ東京都心の物件に拘っていないということで、相対的に物件の取得価格が低く、自己資金での取得も可能な点で継続的な取得ができているようです。とはいえまだ7期なので今後もこの調子で成長できるのかモニタリングしていく必要がありそうです。
バンクフォーメーションには改善の余地あり
一方、財務面については、2018年８月28日付にて、㈱新生銀行・㈱福岡銀行・㈱みずほ銀行・㈱あおぞら銀行及び㈱りそな銀行より長期借入金（タームローン９-A、タームローン９-B）3,460百万円を調達し、新規取得10物件（取得価格合計7,287百万円）の取得資金及び付随費用に充当しました。また、 2018年11月26日付にて、㈱福岡銀行・㈱みずほ銀行及び㈱新生銀行より長期借入金（ター ムローン９-C）840百万円を調達し、新規取得１物件（取得価格840百万円）の取得資金及び付随費用に充当しました。
この結果、2019年1月期末時点における有利子負債残高は48,900百万円となり、LTVは51.0%となりました。 今後も、金利の動向や金融機関の融資姿勢等の金融環境を注視し、財務体質の健全性と収益の安定性に配慮した資金調達を行っていく方針を考えているようで。
借入金については、機動性を重視した短期借入金と、財務の安定性を企図した長期借入金を効率的に組み合 わせ、最適な資金を調達。また、新投資口の発行についてはLTVの上限を60%と定め、物件取得等の資金需要、本投資法人の財務状況に応じて検討し、最適な財務基盤の構築を図るとしています。
資金調達が㈱新生銀行や㈱あおぞら銀行の比率が高いのでもっと減らしても良いと思います。スポンサーが関西系ということもあり、㈱りそな銀行との付き合いが多いと思うので㈱りそなと他のメガバンクを主軸としてバンクフォーメーションを考えることが良いと思います。
