2018年10月15日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,297円のところ2,610円に修正になりました。
オフィスビルを中心に運用レベルは高い
ザイマックス・リート投資法人はザイマックスグループをスポンサーとして2018年2月14日を払込期日として新投資口209,905口の発行を行い、2018年2月15日に東証に上場しました。続く16日にはオフィスビルを中心に12物件を33,040百万円で取得しました。12物件の賃貸可能面積は71,959.01㎡、稼働率は99%と高稼働です。スポンサーのザイマックスの主な事業はPMですが、そこら辺のPM会社と比べ管理に関するレベルは一歩上を行っています。私の本業の方でも取引がありますが、リーシングからPMレポートの作成といった事務処理までしっかりと行って頂いています。正直現在の物件の質は対したことないと思っていますが、スポンサーの信用力が高くなければ以下のように保険会社も合わせて12社から1度に借入れることなんてできません。そのスポンサーの信用力については競合他社ながら認めるしかないところです。今後もオフィスビルを中心に取得していくと考えられますが上手く運用していくのではないかと思います。ザイマックスグループの中にはザイマックス総研というシンクタンク部門も抱えているため無理な時期に無理な条件で借入れを行い物件取得するという可能性も少ないのではないかと考えられるので安全性の面も高いのではないでしょうか。
初回借入れで地方銀行から資金を引き出せるほど信頼性は高い
財務面についてはエクイティについては2018年2月14日を払込期日とする公募増資により21,224百万円を、2018年3月20日を払込期日とする第三者割合増資により1,061百万円を、それぞれ調達しました。結果、出資総額は22,585百万円となっています。
また、デットについては上記の資産の取得に合わせ2018年2月16日付で㈱みずほ銀行をアレンジャーとしたシ団ローンにより㈱みずほ銀行、㈱三井住友銀行、㈱三菱UFJ銀行、㈱西日本シティ銀行、㈱福岡銀行、㈱りそな銀行、㈱広島銀行、㈱北海道銀行、㈱新生銀行、㈱あおぞら銀行、㈱千葉銀行、㈱肥後銀行、富国生命保険相互会社から合計13,320百万円の借入れを実施する一方で、第三者割当増資による手取金を返済資金として1,060百万円の期限前弁済を行っています。2018年8月期末現在の借入金残高は12,260百万円となっています。
