2019年4月17日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,309円のところ2,611円で着地しました。
投資法人よりスポンサーの強化が必要では?
2019年2月期については物件の取得は行われませんでした。期末における投資法人が保有する物件は12物件となりました。取得価格の合計は33,040百万円、総賃貸可能面積は72,701.04㎡、総賃貸面積は71,936.29㎡となっています。稼働率は98.9％となりました。2019年2月期の業績は、営業収益1,312百万円、営業利益856百万円、経常利益804百万円、当期純利益803百万円となりました。
物件の取得を行い大きく外部成長を図ると予想していましたが、2019年2月期は随分と大人しい動きとなりました。スポンサーのザイマックスは物件の売買よりも管理が中心の企業なのであまり物件の開発は取得・売却におけるパイプは広く無い状況なのだと感じます。どちらかというとスポンサーよりもザイマックス総合研究所からのノウハウ・情報の方が価値があるというのが実態です。
実際レンダーに資金調達交渉をする現場に立ち会いますが、ザイマックス総研の出している【東京23区】オフィスピラミッドのヒストグラムを意識している担当者が多く東京都内で物件取得をする際に規模や築年数における質問が多くなってきました。2015年以前は立地と稼働率(もしくは空室率)についての質問が多かったのです。これはザイマックス総研が不動産業界・J-REIT業界で影響を与える存在になっていると理解できます。ただ、スポンサーのザイマックスは母体が元リクルートということもあり、基本的には業界の秘密を暴露して支持者を獲得していくモデルです。その核は一般的な企業のようについて商品の開発力や独自のノウハウ、特殊な技術がある訳では無くただの「情報操作」です。せっせとレポートを刷るのは良いですが、スポンサーとして投資法人に売却する物件を見つけてくることや開発することにリソースを割くことを投資家さんは望んでいるのではないでしょうか。
財務戦略はもっと突っ込んで示して欲しい
ザイマックス・リート投資法人の資金調達の状況としては、エクイティ・ファイナンスは、新投資口の発行による資金調達を実施しておらず、2019年2月期末における出資総額は、22,585百万円となっています。デット・ファイナンスについては、2019年１月31日に返済期限が到来した短期借入金2,916百万円のうち580百万円については、2018年11月30日に還付された消費税還付金及び手元資金を充当して2018年12月28日付で期限前弁済を行い、2,336百万円については借り換えを実行しました。この結果、2019年2月期末日における借入金残高は11,680百万円となりました。
ザイマックス・リート投資法人の財務戦略は中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していくとしており、安定性及び健全性を重視した財務運営及びLTVコントロールを唄ってはいますが、肝心のLTVの数値目標が示されている訳ではないため財務戦略においては実際は決めかねていると考えていると考えられます。
