2019年10月15日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり2,947円のところ3,052円で着地しました。
マーケット分析をどう運用に生かすかが鍵
ザイマックス・リート投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、ザイマックスグループから、各種不動産マネジメントに関するノウハウを受けています。㈱ザイマックス不動産総合研究所が公表している「オフィスマーケットレポート東京2019Q2」によれば、2019年第２四半期の東京23区の空室率は、微小ながらも四半期ぶりに前四半期を上回りました。企業のオフィス拡張ニーズは依然として高いものの、移転に伴う二次空室が館内消化されずにマーケットに出るケースや、人員が増えオフィスが手狭になっても求める規模・立地の空室がなく、働き方改革の潮流に沿った在宅勤務やテレワーク等で、手狭感の解消を図る企業が増えつつある等が空室率上昇の要因だと分析しています。
ホテルは、訪日外客数の２割強を占める韓国人旅行者の訪日数は前年比マイナス9.3％、特に足もと2019年８月単月ではマイナス48.0％と日韓関係悪化の影響が鮮明であり、さらに新たな客室の供給が続く中で、需給緩和による稼働率、収益性の動向には注視が必要な環境と割と詳細に分析しています。
2019年8月期については外部成長は行わず運用のみに注力しました。2019年8月期末において投資法人が保有する物件は12物件となっています。取得価格の合計は33,040百万円、総賃貸可能面積は72,701.04㎡、総賃貸面積は71,846.53㎡となりました。2019年8月期における稼働率は98.8％となりました。業績は、営業収益1,348百万円、営業利益726百万円、経常利益682百万円、当期純利益681百万円となりました。
LTVは30%台で維持
財務戦略については、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していきます。2019年8月期のエクイティ・ファイナンスは、新投資口の発行による資金調達を実施していません。期末日における出資総額は、22,585百万円となっています。デット・ファイナンスの方は、借入金の返済及び借入れを行っていません。この結果、2019年8月期末日における借入金残高は11,680百万円となっています。LTVは31.9%という低水準なので資金調達余力は十分ということが言えます。ザイマックス・リートはまだ3期なので一番の課題は資産規模を拡大し、分配金と物件の質といった面でJ-REITの中で存在感を示す必要があります。そのため上場してから数年はLTVを低めに維持しいつでも借入金の調達ができるようにしておくことが必要です。ザイマックス・リートはセオリー通りの動きになっているので財務面については問題は無いと考えられます。
