2017年2月16日のジャパンエクセレント投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,570円のところ2,609円で着地しました。
サード代官山のポテンシャルは如何に?
ジャパンエクセレントは2016年7月1日にサード代官山を取得しています。NOI利回りが2015年10月期、2016年6月期は4.7%台でしたがNOI利回り4.0%の物件を購入したことによりNOI利回りの低下が予想されますが、2016年10月期は固都税相当額が取得価格に参入されているため2017年6月期の実績見てみないと数値上の確認は取れませんね。
ジャパンエクセレントは賃料水準を重視した営業活動に努めており、既存契約は、増額改定の機を捉えて物件価値に見合った賃料への増額取組みを推進。また新規契約は、市場動向を踏まえ賃料設定水準を引き上げてリーシング活動を行い、ポートフォリオの当期末の稼働率は99.0％（前期末は99.1％）となっています。
心配なのは芝二丁目ビルディングのテナントであるロシュ・ダイアグノスティックスの解約です解約は2017年7月15日なので2017年6月期までは影響は出ないと考えられますが、このテナントがオフィス棟だけですが賃借している面積の割合が100%ですからリーシングには力を入れて欲しいですね。しかし、100%ということは中途半端な専有面積でない点でリーシングの計画は立てやすいと思います。また、決算説明会資料の20ページにこれまでの大口テナント退去後の実績が2例簡単ですが記載されています。
財務面は金融コストの削減に成功
財務戦略は従来から債務の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化を基本方針として財務運営を行っていました。2016年７月初にマンサード代官山取得に際して実施した借入金115億円を公募増資及び短期借入金に振り替え、借入期限到来分の既往借入については３～５年での借換を実施しました。また、期限が到来した第３回 無担保投資法人債50億円の償還資金については、第９回無担保投資法人債20億円（10年）と第10回無担保投 資法人債20億円（７年）を発行し、合計40億円分を投資法人債に振り替え、残り10億円を短期借入金にて調 達したことにより、金融コス
トの削減に成功しました。
その結果、当期末にはＬＴＶは46.6％、有利子負債平均残存期間3.52年、長期借入比率99.3％、固定金利比率82.8％となり、期末平均有利子負債金利は0.88％に低下しました。 有利子負債合計残高は1,379億円、うち投資法人債発行残高は290億円となっています。
また、資金調達の安定及びリファイナンスリスク軽減等を目的として、借入極度額140億円のコミットメントライン契約を締結しており財務面の安定性は高いですね。
