2019年5月16日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり9,550円のところ9,697円で着地しました。
バランスの取れた物件取得
2019年3月期の外部成長は、2019年１月23日にフロントプレイス南新宿（東京都渋谷区）を9,250百万円で取得しました。また、2019年３月１日に大同生命新潟ビル（新潟県新潟市）を1,770百万円で取得しました。上記の結果、2019年３月期末において、投資法人が保有する運用資産はオフィスビル73物件、取得価格の総額1,025,687百万円、総賃貸可能面積855,902㎡（約258,910坪）、テナント総数1,506となりました。
フロントプレイス南新宿はなかなか好立地のオフィスビルで想定NOI利回りが3.4%となっていますが、若干低めですし、稼働率が100%の状況なのでこれ以上の内部成長は純粋に賃料増額交渉を続けるしかないので加速度的に利益を上昇させるのは難しいと思います。まあ物件が増えるので単純に利益は上昇するんですけどね。また東京都内なので賃料そのものの金額は大きいというところもポイントです。もう一つの大同生命新潟ビルはNOI利回りが5.7とこちらは中々競争力の高い物件と言えます。新潟エリアとしては競争力の高い高価格帯のビルでメインテナントが保険会社ですから賃料延滞リスクも少ないのです。
つまり賃料の絶対額が高いものの利回りの悪い都心の物件と、賃料の絶対額は小さいものの利回りが良い地方物件をほぼ同じタイミングで取得するということで、単に取得できる時に取得した訳では無くポートフォリオ全体の収益・利回り・立地を勘案し取得しているということが理解できます。
内部成長については、賃貸オフィス市場が活況だったこともあり、り積極的な賃料改定と、テナント入替に際しより高単価の貸付を実現と稼働率の向上に取り組んだ結果、順調に増収実績を積み上げました。 結果、2019年3月期末の稼働率は99.5％となり、期末稼働率として過去最高水準であった前期末（2018年９月30日）を更に上回る実績となりました。
これらのような運用の結果、2019年3月期の業績は、営業収益33,022百万円（前期比0.1％減）、営業利益14,548百万円（前期比0.2％減）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は13,441百万円（前期比0.7％増）、当期純利益は13,431百万円（前期比1.2％増）となりました。
LTVはだんだん上昇しているが計画の範囲内
財務戦略におけるLTVの比率は30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としています。併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしております。物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しております。2019年3月期においては、第12回無担保投資法人債（ジャパンリアルエステイト・グリーンボンド）を発行し、グリーン適格資産である芝二丁目大門ビルディングの改修工事資金を調達したほか、赤坂
パークビル及び四条烏丸センタービルの取得に係る借入金の返済資金に充当しました。また、フロントプレイス南新宿の取得に伴う9,000百万円の借入れを実施しました。このような取り組みの結果、2019年３月31日現在の有利子負債残高は前期末比5,500百万円増の389,993百万円となり、内、長期借入金は348,500百万円（１年内返済予定の長期借入金49,000百万円を含みます。）、短期借入金は8,500百万円、投資法人債は32,993百万円となりました。LTVは40.5％となっています。
