2017年4月13日にジャパン・シニアリビング投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,500円のところ2,151円で着地しました。
物件取得はせず安定的な運用に着手
2017年2月期期においては、新たな施設の取得・譲渡は行っておらず、保有施設数は14物件、居室数は1,642室、総賃貸可能面積は104,714.31㎡、全物件において稼働率は100.0％となっています。 また、既存物件の運用にあたっては、当期はオペレーターとの良好なリレーションを通じて、バリューアップ 工事の実施に基づく賃料増額交渉、運営に関するモニタリング条項の拡充及び投資優待制度の拡充等に取り組みました。物件取得無しでも営業収入は増加しています。が、修繕費用が増加したことでNOIは減少しています。ただし利回りは増加という結果になっています。
安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、中長期的な収益の維持・向上を目的とする機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。2017年2月期期においては、新たな資金調達は行っておらず、当期末現在のジャパン・シニアリビング投資法人の出資総額は15,531百万円、発行 済投資口の総口数は84,750口、有利子負債総額は15,000百万円となっています。
オペレーター変更もコストは発生する
決算後に生じた重要な事実として主要な運用資産におけるオペレーターの交代が有ります。アクティバ琵琶のオペレーターである㈱ユニマットリタイアメント・コミュニティからアクティバ㈱への地位承継が行われ2017年４月１日付でアクティバ㈱が承継しています。
なお、新オペレーターは、旧オペレーターの100％出資により2016年12月に設立された会社で、2017年４月１日付でその発行済株式の全てがリゾートトラスト株式会社に譲渡され、リゾートトラスト㈱の100％子会社となっています。このようにオペレーターやPM会社などの変更については別途で管理委託契約等を締結するか、地位承継の覚書などを信託物件については銀行と現物物件の場合は投資法人と締結することになります。現物物件の場合は軽く済ませる場合も有りますが、信託物件の場合は信託銀行もレビューを行います。もちろんその弁護士費用は投資法人が負担することになります。AM会社が安易にオペレーターやPM会社の変更を行うと投資法人が契約締結に関するコストを負担させられるということは認識しておいた方が良いと思います。
