2018年4月18日にジャパン・シニアリビング投資法人の決算が発表されました。
既に2018年3月1日でケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人として
再出発しており2018年2月期の利益は合併交付金として一口当たり3,365円となり
ました。
2018年2月期においては、合併準備のため新たな施設の取得・譲渡は行っておらず、2018年2月期末現在の保有施設数は14物件、居室数は1,636室、総賃貸可能面積は104,714.31㎡、全物件において稼働率は100.0％となって終了ということになりました。
また、既存物件の運用にあたっては、当期はオペレーターとの良好なリレーションを通じて、バリューアップ工事の実施に基づく賃料増額及び賃貸借契約期間の延長交渉、投資優待制度の拡充等に取り組んだとのことです。運用の結果は営業収益988百万円、営業利益389百万円、経常利益286百万円、当期純利益285百万円となりました。シニア物件のバリューアップ工事をしたところで入居する老人ホームが賃料増額に応じるのか?という点に些か疑問もありましたが、賃貸事業収入は前期と比べると113千円と僅かながら上昇しているので効果はあったと考えて良い,のかはちょっと怪しいですね。
財務面についても新たな資金調達は行っておらず、2018年2月期末の投資法人の出資総額は15,531百万円、発行済投資口の総口数は84,750口、有利子負債総額は15,000百万円で終了しています。
ジャパン・シニアリビング投資法人とケネディクス・レジデンシャル投資法人との間で2017年11月10日付で締結した合併契約書第９条に基づき、合併の効力発生日である2018年３月１日の前日における投資法人の分配可能利益を、同日におけるの発行済投資口数で除して算出される金額を１口当たりの合併交付金として、2018年2月28日の投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主に対して支払うこととしています。これを合併交付金と言いますが、当期未処分利益285,243,954円を発行済投資口の総口数84,750口で除して算定した１口当たり合併交付金を3,365円とし、これに発行済投資口の総口数84,750口を乗じた値となる285,183,750円を合併交付金として支払うことになっています。
合併交付金を支払うことにしたのは良心的だと解釈しています。アセット的に今後一番将来性が低いのはレジデンスだと言わざるを得ません。この合併の前に他の2つのシニア系J-REITに投資先を変えた人もいたことだろうと思います。結局上場後1棟も取得できなかったは勿体なかったですね。ケネディクス・レジデンシャル・ネクストになってからは病院の取得にも是非チャレンジして欲しいと個人的には思っています。
