2018年8月22日にジャパン・ホテル・リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり予想3,705円から3,890円と修正されています。
ホテルの価格競争に巻き込まれ始めた
2018年6月末に保有するホテルにおいては、東京、大阪等の一部の地域においてホテルの新規供給や民泊の影響がみられたものの、積極的かつ能動的に保有ホテルの収益力及び資産価値の向上を図るアクティブ・アセットマネジメントの実践により、地方の主要都市の多くのホテルで宿泊部門を中心に業績が堅調に推移したと説明しています。また、ホテル売買市場は引き続き活発な状況にありました。㈱ホテルマネージメントジャパンに賃貸し、変動賃料を導入している５ホテル 全体の当中間期の運営状況は、宿泊部門が牽引役となって、売上及びＧＯＰ（売上高営業粗利益）は前年同期を上回りました。宿泊部門では、各ホテルの宿泊マーケットの状況に応じた柔軟な価格設定を行う等、ＲｅｖＰＡＲ（販売可能客室一室当たり宿泊部門売上）の向上による収益増加を図りました。
アコー６ホテルにおいては、インバウンド及び国内レジャー需要の取り込みに成功し、売上及びＧＯＰが前年同期を上回りました。変動賃料を導入しているザ・ビー６ホテルにおいては、インバウンドの団体旅行から個人旅行への流れやこれに伴うオンラインでの予約比率の上昇といった状況の変化に対応した取り組みを行ってきたものの、ホテルの新規供給増加や民泊の影響により、東京都23区内のホテルは売上及びＧＯＰが前年同期を下回りました。
その他地域のホテルは売上及びＧＯＰとも前年同期を上回り、ザ・ビー６ホテル全体では売上は前年同期を上回ったものの、ＧＯＰは前年同期を下回りました。
ザ・ビー４ホテルの売上及びＧＯＰ等の経営指標については、ホテル業績向上に伴う変動賃料等の増加による収入増を目指す取り組みに加え、不動産運用費用、一般管理費及び借入費用における各費用項目についても、関係者との協議等を通じコスト削減に努めてきました。なお、2018年８月10日付で譲渡済３物件を譲渡しています。譲渡については、譲渡済３物件のうち、保有期間が10年超となるＲ＆Ｂホテル東日本橋の不動産等売却益のうち1,235百万円については、「圧縮特別勘定積立金」として内部留保し、将来の物件取得等に活用する予定としています。
中間期のLTVは38.6%
2018年12月中間期の財務面動きは2018年２月に、既存借入金の期限前返済への充当を主な目的として、投資法人として３度目となる個人投資家向け投資法人債10,000百万円を起債しました。また、同年３月には返済期日が到来した長期借入金1,700百万円の借換えのため、投資法人初のＳＭＢＣ環境配慮評価融資による借入れを行いました。同年４月には既存借入金の借換え及び一部期限前弁済を目的として8,350百万円の借入れを実施しました。これにより、中間期末での有利子負債残高は141,060百万円、うち短期借入金5,000百万円、１年内返済予定の長期借入金8,589百万円、長期借入金93,871百万円、１年内償還予定の投資法人債2,000百万円、投資法人債31,600百万円となっており、LTVは38.6％となりました。
なお、中間期末日以降において、2018年８月10日付の譲渡により得られた資金の一部にて既存短期借入金5,000百万円の期限前弁済を行っています。
ジャパン・ホテル・リートが受領する変動賃料と運営委託収入の最大化を目指し、ＨＭＪ12ホテル、ザ・ビー４ホテル等の変動賃料物件及び運営委託方式を主体とするアコー６ホテルの売上とＧＯＰの向上を図ります。そのために、投資法人は、各ホテルの賃借人とその運営支援会社及び運営受託会社に対して、より広範な需要を取り込むための営業施策や販売単価の維持・向上のための施策等の要請、「価格競争」から「価値競争」への転換のために関係者が協力し、施設とサービスの両面での差別化を図ることに注力しているようです。
