2017年9月13日のスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,340円のところ4,423円で着地しました。
2棟売却で利益大幅増加
2017年7月期は物件ごとの特性を勘案したリーシング戦略に基づき、リーシングエージェントと協働したリーシング活動に注力しました。期末現在における運用資産（取得価格の合計77,022百万円）の稼働率は運用開始以来最高の97.3%となっています。かなり高値で2棟売却したことをアピールするかと思いましたが、決算短信上は割と大人しい。取得した物件についても物流施設やホテル等利益率の高い物件を取得しているので上手く内部成長していくことは期待出来そうです。次期の見通しについても随分と保守的な考えを持っているようなので慎重になっているという印象を受けます。でも取得するならリゾートホテルでなければ大きな変動賃料は得にくいのではないかと思います。どうも日本人が日本の都市を分析しているのではなく、外国人が都市を分析しているように感じます。やっぱりスポンサーが外資だと「人口が多い都市=観光地」という安易な発想なんでしょうね。
LTVをより低下させ外部成長が必要
2017年7月期においては、2017年4月の公募増資により6,173百万円、その後の第三者割当増資により317百万円を資本市場より調達しました。 また、2017年2月の資産の入替え時には㈱三井住友銀行及び㈱みずほ銀行より600百万円の借入れを行い、2017年4月には上記の公募増資と同時に㈱三井住友銀行及び㈱みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団から8,230百万円を調達（うち、300百万円については第三者割当増資の手取り金によ り返済）し、物件取得資金に充当したほか、返済期限の到来した1,600百万円について借り換えを行いました。 この結果、2017年7月末の借入金残高、38,730百万円となり、LTVは46.3%となりました。LTVは41～42%程度にしないと外部成長は難しいかと思います。まだ課題は残りますね。
