2019年3月15日にスターアジア不動産投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,580円のところ3,720円で着地しました。
リーシングエージェントの活用は〇
スターアジア不動産投資法人は、資産運用会社の運用ガイドラインでは運用資産のうち、東京圏への投資割合を当面の間70％以上(取得価格ベース)とする方針です。また、投資法人は、東京圏以外でも人口集積度が相対的に高い、拡大東京圏、大阪圏、名古屋圏、 福岡圏及び札幌圏において投資対象となる物件を探索し投資を行うとしています。
2019年1月期においては、期初に4回目となる資産入替と同時に公募増資等の実施により物件取得 （総額19,670百万円）を実行し、当期末の資産規模は101,354百万円（合計33物件、2019年2月1日に譲渡を完了した「博多駅東113ビル」、匿名組合出資及びメザニンローン債権投資を除きます。）まで拡大しました。また、2018年11月には住宅2物件を運用資産とする劣後匿名組合出資を実行し、当該物件に対する優先交渉権を取得し将来の外部成長機会を確保するとともに、2018年12月及び2019年1月にそれぞれ3案件目（スターアジア・ メザニンローン債権投資シリーズ3）及び4案件目（同シリーズ4）のメザニンローン債権投資を決定しています。なお、第7期（2019年7月期）に入り、スポンサーグループより取得していた優先交渉権を活用し、「アミューズメントメディア学院新館」（取得価格1,020百万円）を取得したことにより、資産規模は102,374百万円となっています。
更に、2019年2月には運用ガイドラインにおける投資対象エリアを拡大する決定をし、外部成長機会を拡大するとともに、「OHAビル」を信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合出資を実行し、併せて当該ビルに係る優先交渉権を取得しました。2019年1月期においては、上記のとおり資産規模を拡大するとともに、運用資産における賃貸事業収入の増加、賃貸事業費用の圧縮に努め、内部成長を実現しました。 上記の環境の下、物件ごとの特性を勘案したリーシング戦略に基づき、リーシングエージェントと協働したリーシング活動に注力しました。結果、運用資産（取得価格の合計102,315百万円）の稼働率は98.1%と引き続き高水準となっています。
金融機関からの調達は引き続き良好
2019年1月期においては、2018年8月に実施した公募増資により6,584百万円、その後の第三者割当増資により329百万 円を資本市場から調達しました。また、公募増資と同時に、㈱三井住友銀行、㈱みずほ銀行及び両行をアレンジャーとする協調融資団等から総額13,130百万円（内、3,830百万円については第三者割当増資の 手取り金及び物件の売却代金等により返済済）の新規借入を実行し、資本市場からの調達資金と併せて物件取 得資金に充当しました。この結果、2019年1月期末現在の借入残高は、52,340百万円となり、LTVは47.1%となりました。なお、第7期（2019年7月期）に入り実行した新規借入及び返済により借入金残高は、総額52,040百万円となっています。
スターアジア不動産投資法人は昨日のサムティ・レジデンシャル投資法人より更に1期短くまだ、上場後第6期です。つまり約3年程度の運用期間でありながらシンジケートローンを組めるのですから銀行のJ-REITに対する貸出し姿勢は相変わらずかなり前のめりになっていると感じます。やはり不動産は既得権益がまだ残る分野でかつITとの相性は悪いという点からある意味安心できる融資先なんですよね。
