2017年6月14日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,150円のところ4,397円で着地しました。
運用物件数はついに100棟超え
2017年4月期は、2016年11月21日に（Ｃ-69）プロシード日本橋本町以下15物件（取得価格の合計24,082百万円）を新規に取得、2017年3月31日には資産の交換により、築年数26年が経過した（Ｇ4）プロシード元町及び（Ｇ-5）プロシード元町２（譲渡価格の合計365百万円）を譲渡して築年数4年と築 浅の（Ｃ-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前（取得価格380百万円）を新規に取得し、ポートフォリオ の質的向上に繋がる投資を実施しました。
これらの結果、2017年4月期期末現在におけるスターツプロシード投資法人の保有資産は111物件、取得価格の合計は82,088百万円、総賃貸可能面積は192,156.73㎡となりました。 また、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー㈱と緊密な連携をすることによ り、賃料の引き上げや礼金収受等収入の増加を図るとともに、2017年4月期取得物件の定期保守のコスト削減にも取り組みました。
さらに、地域特性や個別物件の特徴を踏まえたきめ細かな募集活動を行うとともに原状回復工事において設備更新や建具等の刷新による訴求力の向上を図ることによって、ポートフォリオ全体の稼働率の安定化を目指しました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は期中を通じて95%前後の安定した水準で推移し、期中の平均稼働率は95.4%、期末稼働率は95.7%となりました。
スターツプロシードは設立依頼物件を売却したのは今期が初めてです。(実際には売却ではなくて交換ですが)これはJ-REIT本来のコンセプトである中長期の渡り安定した分配金を投資家に配当するという仕組みをしっかり理解されていると思います。そのため、これまでスポンサーや合併または第三者からの取得した物件を用意に売却せずしっかりと運用してきたということが解ります。
しいて言うなら、地方都市への投資戦略はうまくいってないみたいですね。決算短信の62～63ページの稼働率推移を見る限り政令指定都市、地方主要都市の稼働率は90%を切っているところが多々あります。スターツプロシードの最大の特徴はスターツアメニティー㈱というPM会社の強さです。しかし、地方ではなかなか厳しいですね。ただ、この稼働率を上昇させることが出来たとしたら単純に内部成長になりますから、物件を取得しなかったとしても分配金上昇の可能性は十分あると考えます。
LTVは高いがレジデンス系J-REIT特有のものなので問題無し
2017年4月期の財務状況はプロシード日本橋本町等15物件の取得資金に充当するため、平成28年11月21日に新投資口の発行（一般募集分83,000 口）による12,134百万円と新規借入による12,960百万円の資金調達を行いました。12,960百万円の借入金については、短期借入金で一旦つなぎ、その返済期限である平成28年12月9日に同一額で3分割し、借入期間を 各々3年6ヶ月、4年6ヶ月、5年とする長期借入金に借換しました。
また、2016年11月24日に返済期限の到 来した長期借入金3,451百万円の返済の一部に充当するため、長期借入金3,449百万円（借入期間2年6ヶ月） の借入を行いました。 これらの結果、2017年4月期末現在における1年内返済予定の長期借入金は8,190百万円、長期借入金は34,556百万 円で、期末有利子負債残高は42,746百万円、LTVは48.9%となりました。
