2017年12月15日のスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,150円のところ4,624円で着地しました。
物件売却もコストはうまく削減できていない
2017年10月期は、ポートフォリオの競争力向上の為の資産入替えの一環として、2017年9月29日に（Ｇ-1）プロシード本通以下5物件、同年10月16日に（Ｇ-12）プロシード東大畑、及び同年10月31日に（Ｇ-16）プロシード大濠公園（譲渡価格の合計1,946百万円）を譲渡しました。
その結果、2017年10月期末現在におけるスターツプロシード投資法人の保有資産は104物件、取得価格の合計は80,471百万円、総賃貸可能面積は183,634.47㎡となりました。 また、本資産運用会社はプロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携 をすることにより、賃料の引き上げや礼金収受等収入の増加を図るとともに、建物維持管理コストの削減にも取り組んだ。地域特性や個別物件の特徴を踏まえたきめ細かな募集活動を行うとともに速やかに原状回復工事による空室の商品化を図ることによって、稼働率の安定化を目指した。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は期中を通じて95%超の安定した水準で推移し、期中の平均稼働率は95.5%、期末稼働率は96.1%となりました。
上記のような運用の結果、2017年10月期の業績として、営業収益3,173百万円、営業利益1,488百万円、経常利益1,288百万円、当期純利益1,286百万円を計上しました。 建物維持管理コストの削減にも取り組んだと決算短信に記載されていますが、トータルで見ると物件数が前期より減少している割には管理業務費は上昇しています。ただ取り組んだだけで成果には結びついていないみたいですね。賃貸事業利益率は高くなっていますがこれは修繕費の減少によるものです。
LTVはレジデンス系J-REITにしては低めで安全性は高い
2017年10月期は、2017年5月24日に返済期限の到来した総額4,190百万円の返済に充当するために、長期借入金 4,190百万円（変動金利、借入期間5年6ヶ月）の借入を行いました。 これらの結果、2017年10月期末現在における1年内返済予定の長期借入金は6,500百万円、長期借入金は36,246百万円で、期末有利子負債残高は42,746百万円、期末総資産有利子負債比率は48.9%となりました。 LTVは前期と同じですが、DSCRは1.5%ほど上昇しています。LTVはレジデンス系J-REITの中では比較的低い水準であると言えます。
レジデンスのマーケットは個人による売買も盛んであることから確かに売却には良いタイミングだと思います。特にスターツプロシード投資法人の場合はワンルームタイプも多いので法人だけでなく個人も物件の売却候補先として選定できるので良いですね。細かく見るとプロシード東大畑、プロシード大濠公園では売却損が発生していますが、よく抑えた方と見ることができると思います。
