2020年12月15日にスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,420円のところ5,488円で着地しました。
4期連続の物件売却も売却損無しは〇
2020年10月期の外部成長の動きは、築年数の経過に伴う大規模修繕工事等によるコストの増加及び設備の老朽化による競争力の低下等の将来の価格下落リスクを回避する見地から、2020年5月29日に（Ｇ-28）プロシード西長堀（譲渡価格1,050百万円）及び（Ｇ-29）プロシード京橋（譲渡価格2,300百万円）の2物件を譲渡し、（Ｃ-83）プロシード門前仲町（取得価格1,240百万円）、（Ｃ-84）プロシード舞浜（取得価格1,029百万円）及び（Ｒ-5）プロシード水戸３（取得価格824百万円）の3物件を取得して資産の入れ替えを行いました。その結果、2020年10月期末現在における本投資法人の保有資産は107物件、取得価格の合計は87,922百万円、総賃貸可能面積は193,846.29㎡となりました。
スターツプロシード投資法人の資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携を取ることにより、賃料水準の改善や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取り組みました。また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。また、継続的に空室を早期商品化へ転換を図ることにより、高稼働率の維持を指向して来ました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期中を通じて目標ラインとする95.0％を超える稼働率で安定推移し、期中の平均稼働率は95.7％、期末(2020年10月末）の稼働率は95.2％となりました。2020年10月期の業績として、営業収益3,352百万円、営業利益1,582百万円、経常利益1,394百万円、当期純利益1,392百万円を計上しました。
コロナウイルスによるエンドテナンからの未収状況を毎月報告するなど開示面に注力できる余裕が生まれてきたことは良いことだと思います。資産運用会社のバックオフィスが強化されたのかもしれません。多少の外部成長はあったものの、運用面に注力した期となったようで、稼働率もほぼ平均的なレベルを維持できていることも好印象です。しかし、物件単体を見るとやはり地方都市の方が空室が目立ちします。東京都への人口流入が減っていることがニュースとなってしましたが、直接稼働率に影響している訳ではなさそうです。
LTV50.5%で例年から平均的なレベルで問題無し
資金調達については、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関との良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の一層の強化と資金調達の多様化を目指しています。
2020年5月22日に返済期限の到来した長期借入金4,320百万円の返済に充当するために、長期借入金4,320百万円（借入期間6年）の借入を行いました。なお、当該借入については、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結し、実質的に金利を固定化しました。この結果、2020年10月期末現在における1年内返済予定の長期借入金は8,020百万円、長期借入金は36,626百万円、投資法人債は1,000百万円、期末有利子負債残高は45,646百万円、期末総資産有利子負債比率は50.5％となりました。2020年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A-、格付の見通し：安定的、債券格付:A-
