2018年6月14日にスタープロシード投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,630円のところ4,645円で着地しました。
取得も売却も積極的に展開
2018年4月期は、ポートフォリオの競争力向上のため2017年12月8日に（Ｇ-6）プロシード箱崎宮Ⅱ以下3物件を譲 渡（譲渡価格396百万円）し、2017年11月1日に（C-77）プロシード錦糸町、2017年12月15日に（C-78）プロシードＫ２以下4物件の合計5物件を取得（取得価格5,422百万円）しました。その結果、2018年4月期における投資法人の保有資産は106物件、取得価格の合計額は85,577百万円、総賃貸可能面積は193,583.85㎡となりました。
上記のような運用の結果、2018年4月期の業績として、営業収益3,127百万円、営業利益1,398百万円、経常利益 1,194百万円、当期純利益1,192百万円となっています。
プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー㈱と連携をすることにより、賃料の引き上げや礼金収受等の収入の増加を図るとともに、建物維持管理コストの削減にも取り組みました。また、地域特性や個別物件の特徴を踏まえたきめ細かな募集活動を行うとともに、迅速な原状回復工事による空室の商品化を図ることによって、稼働率の安定化に取り組みました。よって、ポートフォリオ全体の稼働率は期中を通じて95%を超える安定した水準で推移し、期中の平均稼働率は96.0%、期末稼働率は95.9%となりました。
物件取得による資金調達でLTVは上昇
2018年4月期は、2017年11月24日に返済期限の到来した総額4,000百万円の返済に充当するために、長期借入金 4,000百万円（変動金利、借入期間6年）の借入を行い、2017年12月15日に新たな特定資産（プロシードＫ２以下4物件、取得価格3,282百万円）の取得資金及び関連費用の一部に充当するために、長期借入金2,900百万円（変動金利、借入期間4年5ヶ月）の借入を行いました。これらの結果、2018年4月期期末現在における1年内返済 予定の長期借入金は6,200百万円、長期借入金は39,446百万円、期末有利子負債残高は45,646百万円、LTVは50.5%となりました。
物件の入れ替えを絶賛実施中といった運用を前々期から行っているところが良いですね。現在の不動産マーケットは取得は厳しいですが、売却についてはとっても良い環境なので築古のレジデンスは一旦価格が下落すると取り戻すのは難しいので今のうちに売却しておくというのは良い判断だと思います。
